“三支箭”一周年，融资新措施能救民企吗？——11月房地产行业月报（第65期）
亿翰月报（11月）
行业政策：“三支箭”一周年，监管再增两项融资支持政策
住宅市场：政策效果释放殆尽，成交继续下滑
土地市场：核心二线成交回升，土拍热度分化加剧
企业表现：民企投资占比继续下探，监管再提民企融资支持
“三支箭”一周年，监管再增两项融资支持政策
11月，一二线城市继续对行政限制进行松绑，在深圳降首付后，市场普遍期待北京、上海的跟进。
融资方面，金融监管机构表态一视同仁满足企业合理融资需求，新增“三个不低于”和“50家白名单”措施。
对于监管机构而言，长期来看房地产行业的融资占比下降，但短期不希望行业融资过度收紧导致风险外溢，不过我们认为监管机构要缓释行业风险，始终绕不开对金融机构激励的实质影响，否则新增措施的作用可能依然不明显。
政策效果释放殆尽，成交继续下滑
从我们监测的40城数据来看，11月全国商品住宅销售面积为1419.1万平米，同比下行10.0%，环比下行2.9%。
总而言之，8月底第二波宽松政策的影响，至十一月几乎释放殆尽，各能级城市新房成交均较弱，二手房成交量虽然上行，但更多是“以价换量”的结果。即将到来的传统旺季12月，在供应量和营销力度提升的背景下，成交规模预计有所回升，总的来看，2023年全年的新房市场走势符合亿翰智库年初提出的“弱复苏、脉冲式”行情。
核心二线成交回升，土拍热度分化加剧
成交方面，2023年11月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为11751.9万平米，同比下降20.1%，整体成交规模仍处于收缩区间，但受核心二线城市和三四线城市土拍加速驱动，成交规模边际改善，环比上升35.1%。
11月，多个城市进一步跟进取消地价上限，目前，仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限价政策，但整体市场的热度未出现普遍回暖，仍是点状高热状态，且分化有进一步加剧的趋势。
由此看来，短期内，土拍规则的调整对市场的影响有限，接下来的土拍市场将仍旧保持少数优质热门地块受到争抢，但整体热度低位运行的状态。同时，随着年末土地供应规模季节性高点到来，预计12月土地成交规模将有所上升。
民企投资占比继续下探，监管再提民企融资支持
11月，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地255宗，权益拿地总金额1585.6亿元，环比下降27.8%。2023年1-11月，权益拿地金额TOP100房企共拿地834宗，权益拿地总金额10483.5亿元，同比下降9.8%，降幅较10月缩小2.3pcts。1-11月，央企、国企、民企权益口径拿地金额分别为4357.6亿元、4267.4亿元、1858.4亿元，分别占比41.6%、40.7%、17.7%，民企占比进一步刷新年内低位。
近期，央行为房地产企业融资密集发声，要求一视同仁，合理满足各所有制企业的融资需求。我们认为，融资支持政策对房企拿地影响有限。央行的政策目标为疏通房地产行业与金融正常循环渠道，而非刺激房市，资金将更多被用来“保交楼”和补充营运资金。企业拿地将会随着行业向正常化回归缓慢恢复，但这是一个渐进式的过程，短期内企业拿地收缩趋势将延续。
销售方面，TOP200房企销售环比下降11.4%，较10月下降16.0个百分点，同比下降30.7%，降幅较10月扩大了5.5个百分点。分梯队来看，头部梯队和TOP50梯队企业门槛值有所修复。从企业类型来看，国央企整体销售承压情况相对较轻。
8月底以来政策的出台对销售的改善并不具有持续性，持续的销售改善始终依赖于宏观经济和居民信心的修复。展望12月，为抓住最后的冲刺机会，房企已提前开始布局推货和营销，预计销售有所改善。
融资方面，信用债融资规模继续回升，成本略有上升。新增海外融资为1.7亿美元。
11月，监管部门再次重申对民企融资的支持，并提出“三个不低于”、“50家白名单”等措施。近期广发银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，碧桂园受邀参会。这确实释放了积极信号，不过此次政策落地的配套机制亦至关重要，应围绕疏通金融资源流向民营企业的堵点和痛点，通过配套体系建设和机制创新，推动政策发挥效果。
此外在股权融资方面，11月26日，首批3只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REITs、华夏华润商业资产REITs、中金印力消费REITs已正式获得证监会准予注册的批复。
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