文 | 钱钱

编辑 | 阿景

2025年12月30日，成都土拍市场落下帷幕。

新都区斑竹园街道一宗16亩住宅用地被甘肃鹏悦以底价拿下，这宗看似普通的土地交易，为全年土拍画上了句号。

今年成都土拍市场的表现，就像坐过山车一样刺激。

中指研究院的数据显示，2025年成都涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超20%，在全国城市中暂居第四位。

这个数字看起来相当亮眼，但如果你仔细分析就会发现，全年市场呈现出明显的"冰火两重天"。

上半年抢地热潮vs下半年冷场现实

今年3月成都土拍市场简直热得发烫。

11日那天，高新区大源板块一宗地块经过132轮竞价，最终被招商蛇口以楼面价31700元/平方米拿下，这是成都地价首次突破"3万+"。

时隔半个月，3月27日锦江区柳江街道地块再次刷新纪录。

41200元/平方米的楼面价，106%的溢价率，让成都地价直接迈入"4万+"时代。

当时业内都在感叹，成都土地市场的天花板被彻底捅破了。

那会儿的土拍现场，简直像拍卖会一样热闹。

头部央国企们资金实力雄厚，拿地积极性高涨。

招商蛇口、国贸地产这些企业，在核心地块争夺中毫不手软。

谁能想到，短短几个月后市场就变了天。

9月26日，国贸地产在锦江区一心桥片区拿地，楼面价25100元/平方米，溢价率19.52%。

要知道，6月19日同片区1号地块的溢价率还是75.74%，楼面价35500元/平方米。

这价差和溢价率的变化，明眼人都能看出市场热度在退潮。

到了11月25日，情况更糟。

中心城区3宗热门地块出让遇冷，武侯区机投街道两宗流拍，成华区杉板桥39亩地块直接终止拍卖。

这在上半年是完全不敢想象的场景，市场信心收缩得太明显了。

全年850多亿的成交额，其实主要靠上半年贡献。

下半年虽然也有成交，但大多是外围区域的低溢价地块在支撑。

这种结构性差异，真实反映了市场的变化。

土拍冷热切换背后的三重博弈

为什么会出现这种"上半年热、下半年冷"的情况？这背后其实是推地策略、企业行为和政策环境的三重博弈结果。

先说说推地节奏的问题。

上半年政府明显是有备而来，把优质地块都集中放了出来。

核心区域的优质地块占比超过60%，像高新区、锦江区这些热门区域，自然引发房企激烈争抢。

本来想下半年可能会延续这种策略，但后来发现市场接不住了。

下半年外围区域地块供应增加，新都区、双流区这些地方的土地占比明显上升。

再加上新规要求提高商业配建比例，企业拿地的顾虑就更多了。

企业拿地逻辑也出现了明显分化。

央国企和民企简直像是在走两条路。

央国企财大气粗，继续聚焦核心区域高价值地块，把拿地当作长期资产配置。

比如招商蛇口、国贸地产这些企业，在锦江区的布局就没停过。

民企则明显谨慎多了。

像甘肃鹏悦这样的民企，选择底价拿地新都区，就是看中了这里总价可控、竞争温和。

毕竟现在市场不确定性大，民企不敢再冒高溢价拿地的风险了。

整个行业环境的变化也不容忽视。

2025年房企融资环境明显收紧，高杠杆扩张的时代早就过去了。

企业手里的钱袋子紧了，拿地自然就谨慎起来。

下半年连头部企业的投资力度都明显减弱，更别说中小房企了。

其实从土地供应量也能看出些端倪。

近五年成都涉宅用地供应量一直在收缩，2023年11700亩，2024年10650亩，2025年6900亩，每年都在减少。

按照这个趋势，2026年估计还会继续缩量。

核心区域的土地会越来越稀缺。

预计2026年主城区优质地块供应可能再减少5%-10%，地价想降下来恐怕很难。

成都新房市场这几年表现倒是不错，成交连续三年全国第一。

改善型需求占比超过70%，这意味着核心区域的高品质地块还是很保值的。

现在核心区新房库存低于10个月，供需关系还算健康。

外围区域可能会成为新的焦点。

双流、郫都这些近郊板块，因为性价比优势，说不定会成为民企拿地的新选择。

当然风险也不能忽视。

核心区域高溢价地块的投资回报周期肯定会拉长，而且政策调控的风险始终存在。

限价、限售这些政策，随时可能挤压房企的盈利空间。

不过机遇也不是没有。

那些商业配建能力强、规划设计有优势的企业，可以通过"定制化地块"来获取市场份额。

这种差异化竞争，可能会成为未来的趋势。

2025年成都土拍市场的"上半场火热、下半场退烧"，其实是房地产行业从高速扩张转向高质量发展的缩影。

供地策略、企业资金状况和城市需求结构，这三方面因素共同塑造了今年的市场格局。

未来"核心区域保价值、外围区域拼性价比"可能会成为常态。

对房企来说，优化拿地策略，平衡短期现金流和长期资产价值，是必须要做的功课。

对政府而言，通过精准供地和政策引导，推动土拍市场与住房保障、城市更新协同发展，才能实现可持续发展。

成都土拍市场的这一年，就像一面镜子，照出了整个行业的变化。

从抢地热潮到理性回归，这个转变过程虽然有些剧烈，但或许正是行业走向健康发展的必经之路。