石景山 西五环•新首钢•三轨汇【保利璟山和煦】项目值不值得买
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保利·璟山和煦整体规划19栋5-10层的纯洋房社区，另有4栋配套楼和幼儿园配套地块。销售指导价6.2万/平米,建面为75-137平米二至四居，总价约470-850万。现已取得预售许可证
01PART介绍
区域图02PART
保利·璟山和煦为时代中坚力量，敬呈品质人居。一条阜石路架起北京东、西的高效通路，约1.4km四轨交汇，半小时畅达海淀、西城，兼顾工作与生活职住平衡。
03PART小区平面图
总楼栋数：19栋，798套房子
在售楼栋：所有楼。据说已经卖掉300余套房子了，但是现阶段所有面积都有房子可以选择。都是5-10层洋房，一梯两户。75平南北向的户型挺不错的，刚需好上车。小区算上赠送面积得房率在82％至85％之间。
璟山和煦销售指导价为6.2万元/㎡，总价范围在465-900w，分南北两个区，南北区中间有一条小路。据说北区带阳台的成交价在6.2-6.4万元/㎡，南区不带阳台的成交价在6.1-6.2万元/㎡。96㎡及以上的户型都有带阳台的可以选择，大阳台让人感觉很爽。75㎡的房源都在南区。项目2026年6月份交房,精装交付
保利璟山和煦鸟瞰图
户型图04PART
75㎡，2室1卫：450万基本可以上车，在西部来说，绝对的门槛价。
建议在西部，或者金融街、海淀的年轻刚需朋友，可以考虑。
96㎡、103㎡，3室2卫：都是3房，功能一样，可以互替。
96㎡比103㎡总价差30-40万，96㎡性价比更高，3开间朝南，双明卫。103㎡是侧厅户型，侧厅是5.6米的餐客一体，更适合小年轻。
115㎡，大三房2室2卫：格局不变，但尺度更舒适，适合对尺度有要求的改善客群。700万以上了。
137㎡，4房2卫：4叶草户型，比较经典了，客厅做到4.3米的开间，洋房得房率高，北区还有阳台赠送。妥妥的改善户型，850万以上了。
保利璟山和煦已经开始收钱啦，认筹金10万，有意向的朋友，赶紧关注我
“和”系3.0作品 迭代品质人居理想
保利“和字系”通过产品力与服务力双重加持，将“城市、艺术、自然、生态”与“健康舒适、温情邻里、时尚科技”相结合，于主流城市的主流地段构筑新人文社区。
通过“学习盒子、邻里盒子、活力聚场”两盒一场体系为热爱生活的人们创造美好场景，打造具有和字系现代美学气质的空间，结合现代时尚元素和在地文化，塑造年轻化、场景化、社交化的新时代雅致主义生活美学。
效果图
【保利“和”系 光感美学】
外立面是建筑的视觉符号，承袭“和煦”产品的精工标准，以光感美学，叙事宽幕立面界面高度；遵循京派神韵之美，融入中国东方美学和现代简洁的构图形式，以温暖宁和的建筑色彩，带来永恒的光影质感。
【山水园林 归家礼序】
保利·璟山和煦在园林造诣上，旨在打造京西雅致山水的精致烟火、山林生活体验。取自然山水脉络，意寓“伴山时光里，溯溪林隐处”的处世境界。“一环两带七藏林六隐水”山水园林之乐。和煦升级产品注重门楣礼序规制，沿袭并创新东方传统建筑格调的双层上飘顶园区大门。营造具有东方隐逸气质的入园仪式感，递呈归家尊崇生活氛围。
【保利物业服务】
保利物业亦从“红色基因”中诞生，作为行业内规模与品质的领军级标杆企业，奉行军队管理文化传统，长期活跃在中国具有全球影响力的活动赛事，如军运会、冬奥会、杭州G20峰会等，向世界展示“东方国宾式”礼遇。
保利物业以东方礼遇、四时雅集、亲情和院营造三大服务场景，致力于全方位生活场景的社区人文服务。
项目样板间
项目效果图
05PART配套
产业：项目距离新首钢约500米，新首钢规划总建筑规模约127万平方米，定位高端产业综合服务区，是京西最大的产业园。近年来，新首钢区域已经投入了数百亿元，基础设施、公共服务、绿色生态、产业发展等重点领域飞速完善。
目前入住企业约300家，其中80+家以上科幻产业，如航天科工智能院、当红齐天、北京移动咪咕公司等，此外，中关村工业互联网产业园、中关村科技园石景山园、北京银行保险产业园等已经聚集了一大批人才，吸引了不少企业入驻。
交通：项目紧邻阜石路京西枢纽动脉，拥有两横（阜石路、长安街）、三纵（西五环、石门路、西四环）、三轨（地铁6号线、11号线、S1号线金安桥枢纽站1.4km）立体交通路网，可便捷通达金融街、中关村、丽泽、国贸等城市核心商圈。
商业：项目周边一园三MALL，举步繁华：一路之隔首钢园、1.5公里金安环宇荟、2.5公里喜隆多购物中心（10万㎡，石景山CRD核心商圈大型购物综合体）、3公里最火热京西大悦城（23万㎡，石景山最IN青年生活聚场）、驾车10分钟山姆会员店、驾车20分钟五棵松华熙live。
教育：项目西侧约500m教育用地规划（名校引入），北侧配建幼儿园；2km范围内广宁村小学、金顶街小学（2023年9月投入使用）、石景山中学、北京九中/首师大附中（北京市学校文化建设示范学校），北方工业大学（北京市市属重点高校）。
医疗：项目周边有朝阳医院京西分院（6km，三甲）、解放军空军总院（驾车15分钟，三甲）、301解放军总医院（驾车20分钟，三甲）、304医院（301附属医院，驾车20分钟，三甲）、石景山医院（6.5km，准三级），首都医科大学附属北京康复医院（4.8km，三级）、首钢医院（5km，三级）、广宁及金顶街社区医院。
生态：项目难得主城公园山景推窗即望，三山环绕、五园可赏。72 处京西历史文化景观环伺，生态环境宜动宜静。城市绿化率53%、人均绿地面积74㎡，居北京之首。从首钢工业文明到2022冬奥赛事举办，首钢园见证石景山发展历史的变迁，广宁区域更是汇聚了人文气韵、城市山水、运动健康、工业产业等标签符号。广阔天地皆安宁，为城六区稀缺的宜居福地。
从位置上看，保利璟山和煦的确是最靠西的，但是距离4公里的越秀天月7.4-7.5万/㎡，差了一站地铁，单价差1.2-1.3万。我觉得这价格差还是有吸引力。
再从通勤时间和距离看，因为阜石路很长一段都没有红绿灯，所以，往西部通勤时间相差无几。
另外，刚刚土拍的新首钢地块，由首钢、香港置地、招商三家合资公司拿下，销售指导价已经7.8万了。
6.2万的保利璟山和煦只能是门槛，不会是高岗。
注意，虽然均价是6.2万，但是因为南北区的质素差距比较大，北区的均价肯定要大于南区，一个是北区的房源受噪音影响小，另外一个北区房源有阳台赠送。
以75为例，集中在南区，单价在6万/㎡上下，最便宜的5.7万/㎡，最便宜的户型430万，可上车。同样的面积，北区比南区单价高1000-1200元/㎡。
肯定是距离阜石路越远越安静，单价也越贵。
自住合不合适？
保利自住合不合适，我认为还是非常宜居的。除了教育之外，基本没有明显短板，就教育来说，没有名校，但是也不缺学校。适合刚需小年轻上车。
