香港新楼盘的“去库存”压力日轻，或将成为2026年直接影响当地房地产价格的因素之一。图为受近日楼市走旺影响，当地家具店亦在向新业主促销。摄/焦建

香港“股楼双旺”背后，内地买家赴港买楼正整体呈现三大特点，即追新、看重交通，以及“不怕贵”

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

岁末年初，中国香港特区地产业界多家核心代理机构接连发布的总结数据显示，自特区政府为当地楼市“撤辣”（减少调控）政策逐渐落地生效后，具有内地背景的购房者赴港买楼的数量及资金量在2025年均创下新高。

香港中原地产本周初发布的数据显示，2025年全年香港有超过5.66万宗私楼买卖登记记录，其中姓名以普通话拼音登记的买家占13958宗，占比约25%。这一数字较2024年的11631宗增加20%，涉及金额则达1410亿元（港元，下同），较2024年的1303亿元升逾8%。

1月中旬，香港美联物业公布的一项研究报告结果也显示，2025年内地客购买港楼个案涉13906宗，对比2024年的12190宗同比增长约14%。涉及的入市金额约为1379亿元，亦同比上升约3.8%。

综合当地多家相关机构发布的汇总数字，内地背景购房者赴港买楼已连续两年突破1000亿元大关，连续三年价量齐升。比较来看，以美联物业的数据为例，2022年受当地的住房限购政策等因素影响，当年内地客入市买房的总数仅为4078宗，金额为489亿元。

整体而言，内地买家近年来赴港买楼呈现出三大特点，即追新、看重交通，以及“不怕贵”。

以追新为例，按照中原方面的统计，单以一手楼盘成交计算，2025年普通话拼音买家入市宗数首次突破6000宗，达6502宗，按年同比上升17%，涉及约789亿元。

这一数字较2024年的798亿元稍低，但仍然属于历史数字的次高，并占整体的过半比例。此外，如果与2022年“撤辣”前的市场低点（仅1212宗及184亿元）时的情况相比，2025年的数字则分别增加四倍及三倍。作为对比，该行自1995年开始记录相关数字。

美联方面综合特区政府土地注册处相关资料进行的数据分析，也同样反映了内地买家较为追捧新楼的这一现象。以该行统计的13906宗相关购买记录为例，其中一手物业的买卖约为6495宗，占总数的约47%。如果以成交金额计算，在约1379亿元的内地客买楼总资金池当中，一手盘涉及了约795亿元，占比达58%，即六成左右。

从地段来看，多年来被香港作为第二发展核心区且距离香港西九龙高铁站不远的启德新区，是内地买家较为青睐的购买新楼盘的核心地区。中原方面的数据显示，该区2025年共录得2222宗一手楼盘成交记录，普通话拼音买家就占了1169宗，比例约为52.6%，以数量计算属于全港的“销冠”地区。

交通情况的日益改善，也成为多个港铁沿线项目受到内地背景买家青睐的理由。以黄竹坑站为例，其位于港岛南岸，此前因交通不便较少受到内地买家关注。但随着相关设施的改善，2025年开盘的多个楼盘共计录得了991宗一手买卖登记，其中450宗属普通话拼音买家，占比达45%，涉资78亿元，平均每套楼价1745万元。

“2026年新年假期，不少内地朋友来港，除了旅游，也为了看楼买楼。黄竹坑之前因为没有地铁很不方便，但区内的名校不少。随着障碍的日渐消除，这里也在成为热门的购房地。”一位在黄竹坑附近工作相关人士对《财经》分析称。

与前述总价上限相对较低的新盘销售相比，同样迎来大量内地买家的香港豪宅市场，情况则可能较为复杂及多元。

整体而言，2025年香港的一手豪宅及超级豪宅同样受到内地买家欢迎。在超过1000万元的一手私宅成交案例当中，内地买家的金额占比超过一半，并呈现“金额越高、内地买家占比越大”的格局。

例如，按照美联方面的统计，在2025年已知个人买家的逾5000万元一手私宅注册个案中，内地买家占约69.7%。逾2000万至5000万元一手私宅的个人买家，内地买家占约64.3%。逾1000万至2000万元的一手私宅，内地买家占约57.3%。

在香港语境中分析这一正日渐呈现升温态势的市场，各方对豪宅定义包括超千万美元、超5000万港元，以及超亿港元等不同标准，统计数字其实无法简单进行类比，但可看出其反映出的市场整体向好态势基本一致。据《财经》2025年7月的相关报道，自当年6月起，香港开始曝出多宗内地客赴港购买上亿港元豪宅消息。以亚洲楼王Mount　Nicholson顶层特色户、山顶白加道31号洋房等为例，买家均被认为有内地背景。

以5000万港元这一档标准的豪宅为例，按照中国香港特区从2024年开始推出的新版“优化投资移民计划”，申请人可投资住宅物业，但该单一物业成交价须为5000万元或以上，被认为将有利于5000万元以上豪宅成交。

“2025年春季，我们带一组迪拜客户来看九龙塘的豪宅新房项目缇外(Mont Verra)。就在客户看中一套10亿元的豪宅并商量如何汇款事宜时，房子已被内地客买下。他们才明白香港的行情来了，不能晚下手。”全球房产经纪公司居外IQI集团（Juwai IQI）香港总监李瑞华(Nelson Li)当时如此对《财经》形容称。

在此值得提及的当地市场的微观交易逻辑，则是中国香港其实可对外来的投资者提供三重选择，即分别配置股市、债市等金融产品，写字楼和商铺，以及超级豪宅等。在此之前，不少豪宅投资者可能也持有商铺等物业。但随着这些地产项目价格表现持续承压，财务类投资者愿意减持套现。一方面增加市场豪宅项目供应，另一方面也提升了内地及其他地区买家的议价空间。

2025年另外一个备受市场高度关注的利好因素，则是港股市场的交投持续畅旺，尤其是IPO（首次公开募股）的集资数额创下新高。这一背景加之当地豪宅整体的价格已有一成至三成不等的跌幅，各方期待已久的“股楼双旺”最终落地成真。

整体而言，展望2026年的香港地产市场，推动交投畅旺的一系列被业界认为依然存在，包括地产商积极去库存、新盘以相对低价促销，以及减息刺激购房需求等，内地资金涌入香港的“北水效应”或将持续。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤近日也向《财经》指出了2026年香港房地产市场一个值得关注的新增量，即“部分在2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，可能已度过初步安顿期。在两年的租住期面临约满的情况下，他们或会开始考虑在香港购置首套住房。”

“预计今年普通话拼音买家入市宗数有望突破1.5万宗，内地买家在新盘市场的影响力愈来愈大。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰如此分析表示。