作者 | 城投君

2025年12月30日，据上交所披露，郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发”或“公司”）2025年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为已受理。该项目拟注册金额37亿，品种为私募，发债人郑州城市发展集团有限公司，债券存量规模171.28亿，行业建筑装饰。

2025年6月，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）确定维持郑州城发公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。

2024营收微增2025年三季度亏损超8亿

数据显示，2024年郑州城发实现营业收入97.6亿元，同比增长3.71%；净利润3.97亿元，同比上涨24.25%。然而进入2025年，公司经营压力显现：前三季度营收23.50亿元，同比下降5.62%；利润总额和净利润分别为-8.03亿元和-8.31亿元，出现季度亏损。

业务多元扩张：住房租赁成增长引擎

2024年郑州城发营业总收入97.6亿元，同比增长3.71%；收入主要来源于土地整理、基础设施及施工建设、安置房代建、房地产销售和住房租赁及管理等核心板块，其中土地整理以35.71亿元的收入规模成为第一大收入来源，占主营业务收入的40.58%。值得关注的是，住房租赁及管理业务成为推动收入增长的核心引擎。2024年，该板块实现收入7.09亿元，并拉动公司综合毛利率同比增长。

此外，房地产销售业务收入14.46亿元，也成为收入增长的重要助力，截至2025年3月底，公司已完工商品房项目去化进度良好，为短期现金流提供了稳定支撑。

郑州城发业务扩张背后仍存在结构性挑战。一方面，核心业务的投资压力持续凸显。截至2025年3月底，公司在建土地整理项目计划总投资合计551.73亿元，已投资307.12亿元，已累计回款166.56亿元，回款效率较低，未来尚需投资规模较大。基础设施及施工建设业务则受上年高基数影响，2024年收入13.23亿元，同比下降26.60%。另一方面，公司房地产业务未来销售及回款情况受房地产市场行情等影响大，面临较大的不确定性。公司自持的保障性租赁住房、产业园、水利工程等项目，虽预期能形成持续性收益，但回款周期长，对资金平衡能力提出更高要求。

2300亿资产背后流动性较弱

截至2024年底，郑州城发合并资产总额2304.04亿元，较上年底增长24.51%，主要系新增城中村改造专项借款以及外购房源用于保租房所致。

其中，流动资产747.10亿元，占32.43%，包括货币资金111.04亿元，应收账款209.83亿元，其他应收款45.13亿元，存货334.78亿元；非流动资产1556.94亿元，占67.57%，包括长期应收款438.02亿元，投资性房地产646.92亿元，在建工程98.79亿元，无形资产92.52亿元，其他非流动资产242.23亿元。公司资产以非流动资产为主，非流动资产规模较上年底增幅较大。截至2025年3月底，公司合并资产总额2479.36亿元，较上年底增长7.61%，主要系应收城中村改造专项借款增加所致。

郑州城发公司资产流动性较弱。公司资金主要沉淀于土地整理、基础设施建设形成的存货和应收账款，以及外购或自建的物业资产。2024年底，公司存货规模达334.78亿元，应收账款209.83亿元，其中应收账款前五大欠款方合计余额173.40亿元，集中度高达82.14%，且3年以上账龄占比达31.49%，回款周期存在较大不确定性；投资性房地产规模虽达646.92亿元，部分项目仍处于建设中，公允价值无法可靠取得，难以快速变现补充流动性。

负债总额1691亿元 债务压力攀升

截至2024年底，郑州城发公司负债总额1691.53亿元，资产负债率达73.42%；其中流动负债473.17亿元，占比27.97%，包括短期借款22.60亿元，应付账款77.43亿元，其他应付款86.24亿元，一年内到期的非流动负债270.32亿元；非流动负债1218.36亿元，占比72.03%，包括长期借款473.16亿元，应付债券285.35亿元，长期应付款285.35亿元，主要系融资规模扩大及城中村改造项目专项借款增加所致，公司负债结构仍以非流动负债为主。

从债务期限分布看，截至2025年3月底，公司将于2026年面临一定的债务集中兑付压力。

有息债务方面，评级报告合并口径将长期应付款中有息部分纳入长期债务核算。截至2024年底，郑州城发全部债务1068.53亿元，较上年底增长19.08%，其中，长期债务占72.57%，债务结构较合理。从债务指标看，截至2024年底，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较上年底均有所上升。

公司债务杠杆水平持续提高，仍存在较大的外部融资需求。截至2025年3月底，郑州城发资产负债率和全部债务资本化比率进一步提升至75.41%和64.25%；2025年三季度利润总额-8.03亿元，净利润-8.31亿元，投资现金流量净额-40.42亿元，筹资现金流量净额-32.24亿元，资金缺口较大，主要依赖筹资活动现金净流入补足，公司仍存在较大的外部融资需求。

政府补贴5.18亿元 盈利质量待提升

2024年，郑州城发公司营业总收入97.6亿元，同比增长3.71%，利润总额7.01亿元，净利润3.97亿元；营业成本80.94亿元，同比略有下降，营业利润率同比增长2.48个百分点。公司期间费用控制能力一般，2024年期间费用19.22亿元，占营业总收入的比重为19.70%。

非经常性损益方面，2024年，公司公允价值变动收益为8.33亿元，为以公允价值计量的投资性房地产增值收益，占利润总额的比重为118.76%，公司利润总额对公允价值变动收益依赖性强；其他收益主要为政府补贴，2024年为5.18亿元；投资收益系长期股权投资收益，2024年为-0.79亿元。同期，公司应收类款项计提坏账准备形成的信用减值损失对利润形成一定侵蚀。总体来看，非经常性损益对公司利润影响很大。

从短期偿债指标看，截至2024年底，公司流动比率157.89%，速动比率87.14%，两者较上年底均有所下降，流动资产对流动负债的保障程度较高。截至2024年底，公司现金短期债务比为0.38，有所下降，现金类资产对短期债务的保障程度较弱。截至2025年3月底，公司流动比率和速动比率有所提升，现金短期债务比为0.35，较上年底略有下降。整体看，跟踪期内公司短期偿债指标表现尚可。

从长期偿债指标看，2024年，公司EBITDA指数为27.86，EBITDA对利息支出的覆盖程度继续增强；公司全部债务/EBITDA倍数为38.36，表现弱。整体看，公司长期偿债指标表现较弱。

银行授信方面，截至2024年底，公司获得的各类金融机构授信额度为1007.46亿元，未使用额度为401.01亿元，备用流动性充足，公司间接融资渠道畅通。2024年，郑州市国资委以资本公积转增资本7.01亿元，公司实收资本增长至27.01亿元。此外，公司还获得业务补贴及专项资金等合计5.43亿元，计入“递延收益”“营业外收入”或“其他收益”。

数据来源：公司年报、公司债券年度报告、公司主体与相关债项跟踪评级报告、公司债券受托管理事务报告、公开债券募集说明书及行业研报、企业预警通等公开数据。