有一个小伙伴咨询一个问题：

在融资租赁中，出租方需要确认未实现融资收益，并通过“递延收益——未实现融资收益”科目核算。

出租资产时，未实现融资收益= (最低租赁收款额+未担保余值) - (最低租赁收款额现值+未担保余值现值)的计算公式是怎么得来的？

以下我以一个“租房东的机器”的故事，把这个会计问题讲明白。小伙伴们完全不用担心，咱们一步步来。

想象一下，我是一家建筑公司，准备租赁一台大型挖掘机。

你是出租方（租赁公司），我是承租方（建筑公司）。

第一步：故事的开始

你花费 100万元购买了一台崭新的挖掘机。

这100万就是它的“现在值多少钱”，也叫现值或成本。

第二步：咱们谈租赁合同

我不直接买，而是找你租。

合同签5年，约定：

每年底，我固定付你一笔租金，比如28万元。

5年下来，你总共会收到 140万元 现金。

这140万，在会计上就叫 “最低租赁收款额”。

5年后合同到期，挖掘机归还给你。

到时候这旧机器还能卖点钱，咱们估计它能卖 10万元。

但这10万元没人提供担保，可能卖多卖少，这就是 “未担保余值”。

所以，从合同上看，你未来能从我这儿拿到的“所有钱”是：

140万（租金） + 10万（残值） = 150万元。

这150万，就是公式里的 “（最低租赁收款额+未担保余值）”。

它是一堆未来的钱，是“总数”。

第三步：关键问题来了

未来的150万，不等于现在的150万！

这里就是核心的金融逻辑：

钱有时间价值。

明年的1元钱，不如今天的1元钱值钱，因为今天的钱可以存银行生利息。

所以，你需要把未来那些零零散散的钱（每年28万，和5年后的10万），全都换算成“在今天值多少钱”。这个换算的结果，就是 “现值”。

你算了一下，考虑到利息等因素，未来5年总共140万租金的现值，加起来是 95万元。

5年后10万元残值的现值，算出来是 6万元。

那么，所有这些未来收入的“现在价值”总共是：

95万（租金现值） + 6万（残值现值） = 101万元。

这101万，就是公式里的 “（最低租赁收款额现值 + 未担保余值现值）”。它代表这些未来收入“在今天相当于多少钱”。

你发现了吗？

这个101万元，和你当初买机器的100万成本几乎一样！

这很正常，因为精明的出租方定价时，就是要让未来收入的现值，覆盖自己的成本并加上合理的利润。

第四步：揭开“未实现融资收益”的面纱

现在，我们摆出两组数字：

未来收钱总数：150万

这些钱今天的价值：101万

它们之间有一个巨大的差额：150万 - 101万 = 49万元。

这49万元，就是 “未实现融资收益”！

用大白话解释这个差额：

这49万，本质上就是你通过这笔租赁交易，将要赚取的 “总利息”或“总利润”。

你提供的不仅是机器，更是资金（相当于你替我垫钱买了机器，我分期还你）。

我付的140万租金里，一部分是偿还你机器的“本金”（101万现值），剩下的就是付给你的“利息”（49万收益）。

因为这49万利润，需要在未来的5年里，随着我每付一期租金，才能一点点变成你真正的收入，所以在你刚签合同的时候，它还是“纸上富贵”，是 “未实现” 的。

公式的底层逻辑，一句话总结：

出租方把租赁业务，本质上看作一项“分期收回本金并收取利息”的金融贷款业务。

这个公式的巧妙之处在于，它帮你（出租方）在签合同的第一天，就把一笔复杂的未来交易，清晰地“解剖”成两部分：

本金部分（现值）：101万。这对应你资产（挖掘机）的价值，会在未来通过租金收回。

利息/利润部分（未实现融资收益）：49万。这是你提供融资服务的报酬，将在租期内慢慢“实现”为你的收入。

为什么要这么麻烦地确认它？

因为会计讲究“权责发生制”——收入要在赚取的期间确认，而不是在收到现金的时候。

如果没有这个“未实现融资收益”科目，你在第一天就会显得暴赚49万，而后面五年毫无收入，这完全扭曲了经济实质。

实际上，你是用5年时间，辛勤提供资产和资金服务，才赚到这49万的。

所以，以后你看到这个公式，就把它理解为：

（未来所有合同款项）减去（这些款项在今天值多少钱） = 这笔租赁交易中隐含的总利润（尚未到账）

这就像你借给别人100元，约定他还你120元。20元就是你的利息收入。

未实现融资收益就是那20元，只不过在租赁中，“本金”是资产的现值，“还款”是租金，过程更长更复杂一些。

小伙伴们，明白了吗？