2025 年不买房，5 年后会后悔还是庆幸？马光远的 "分化论" 说透楼市真相

这两年的楼市就像坐过山车，前几年还火得发烫 —— 城市里到处是工地，开发商躺着赚钱，老百姓掏空半辈子积蓄抢房；可如今风向大变，房价跌跌不休，不少人降价 50 万、80 万都想赶紧卖房止损。站在 2025 年的十字路口，很多人犯了难：现在到底该买房还是观望？要是 2025 年不买房，5 年后会因为错过机会拍大腿，还是会庆幸自己没跳坑？著名经济学家马光远的一番实在话，把楼市逻辑说透了，尤其是他反复强调的 "三个分化"，不管有房没房，都得仔细听。

告别普涨神话："三个分化" 定调未来楼市

马光远最常挂在嘴边的就是："房地产的黄金时代早结束了，闭眼买房就能赚钱的日子一去不复返。" 他早就在多个场合提醒，未来楼市的核心逻辑是 "三个分化"，这直接决定了 5 年后你不买房会后悔还是庆幸。

城市分化：核心城市与小县城 "天差地别"

马光远直言，未来一线、强二线城市和小县城的房子，会走出完全相反的行情。像北京、上海、广州、深圳这些一线城市，还有杭州、成都、武汉这种有强劲产业支撑、能持续吸引人口流入的强二线城市，房子大概率能保住价值，甚至有缓慢升值的空间。为啥？因为这些地方有好工作、好学校、好医院，年轻人愿意来打拼，真实住房需求摆在那儿。

但那些人口持续外流、没什么像样产业的小县城，情况就糟了。马光远曾毫不客气地说："有些小县城的房子，未来可能送都没人要。" 这些地方没有人口托底，新建小区入住率不足 30%，夜晚一片漆黑的 "鬼城" 越来越多，房子只会越来越不值钱。2025 年要是在小县城纠结买不买，5 年后大概率会庆幸自己没下手；可要是在核心城市有合适的房子没买，说不定就会后悔错过了机会。

区域分化：同一城市里的 "冰火两重天"

就算在同一个城市，不同地段的房子差距也会越来越大，这就是马光远说的区域分化。他举过北京的例子：自己住的核心商圈小区，前几年房价虽有波动，但跌幅有限；可远郊新区的房子，有的直接从每平方米 1.2 万元跌到 8000 元，还鲜有人问津。

核心商圈、临近地铁和优质学校的优质地段，始终是楼市的 "香饽饽"，再怎么调整也相对抗跌；但那些远离市中心、配套设施不完善的远郊新区，没人气没产业，房价只会跌了又跌。2025 年要是盯着远郊便宜房想 "捡漏"，5 年后可能会发现房子卖不出去，反而庆幸当初没冲动；可要是错过核心地段的优质房源，后续再想买，要么涨价，要么没好户型，后悔也晚了。

产品分化：好房子与差房子 "差距拉满"

"未来好房子和差房子的差距会越拉越大"，这是马光远反复强调的产品分化。户型方正、南北通透、物业靠谱、绿化好的次新房，就算在市场低迷期，也能吸引改善型购房者；但那些房龄二三十年、没电梯、没物业、配套陈旧的老旧破小，不仅升值乏力，想转手都难。

数据显示，2024 年全国重点城市二手房交易中，房龄 10 年以内的次新房成交占比超过 60%，而老旧破小的成交周期平均长达 18 个月。马光远见过不少人贪便宜买了 "垃圾房"，最后要么砸在手里，要么降价几十万才出手。2025 年要是图便宜买了劣质房，5 年后大概率会后悔；可要是耐心等优质房源，就算当时多花点钱，后续也能省心不少。

楼市降温背后：三大痛点难逆转

马光远对 "三个分化" 的判断，不是空穴来风，而是基于当前楼市存在的三大核心痛点，这些也直接影响着 5 年后房子的价值。

人口结构 "断层"：买房的人越来越少

马光远算过一笔账：现在我国 60 岁及以上老年人口占比已达 21%，预计 2035 年将突破 30%，老年人基本不买房，甚至可能出售多余房产；而新生儿数量持续走低，2024 年出生人口仅 800 多万，较 10 年前下降近 50%。未来能买房的年轻人直接 "断层"，没人接盘，房价自然难涨。这也是小县城房子越来越不值钱的核心原因 —— 没有年轻人口流入，住房需求只会越来越少。

需求基本饱和：该买的都买了，没买的买不起

经过多年的房地产开发，我国住房供给已基本满足需求。马光远提到，我国城镇人均住房建筑面积已达 38.6 平方米，商品住房存量足够 30 亿人居住。前几年的买房热潮中，有能力的家庭早就入手了，甚至不少人拥有两三套房；而那些暂时没买房的，要么凑不齐首付，要么承担不起月供，市场需求直接断档。没有需求支撑，房价上涨就成了无源之水。

库存压力山大：房子多到住不完

在过去的楼市热潮中，不少城市盲目扩张，大量新建楼盘拔地而起。可由于人口流入不足、产业支撑薄弱，这些楼盘面临严重的库存积压。某中部省份的县级市，库存消化周期长达 15 年以上。马光远直言，房子比人还多的地方，房价不跌才怪。这些地方的房子，2025 年不买，5 年后只会更不值钱。

2025 年该怎么选？有房无房都要看的实用建议

面对楼市的 "三个分化" 和三大痛点，2025 年到底该买房还是观望？马光远给出了实在建议，核心就是 "不赌涨跌，买对才赚"。

有房者：别捂盘，及时清理 "劣质资产"

要是手里有多套房产，别抱着 "房子迟早会涨" 的老观念。马光远建议，先看城市：小县城或人口外流城市的房子，赶紧变现，现在能亏点卖出去，总比以后砸在手里强；核心城市的房子也要看地段和产品，远郊没配套的、老旧破小的，也可以考虑置换。

但如果是自己住的刚需房，就别瞎折腾了。房价涨涨跌跌跟你没关系，房子的核心功能是居住，只要住着舒服，没必要因为短期波动慌神。

无房者：别盲目上车，盯紧 "优质标的"

没房的人别被 "再不买就涨价" 的说法忽悠，现在不是跟风买房的时候。马光远提醒，刚需买房要遵循 "三个优先"：优先选人口流入多、产业强的一线或强二线城市；优先选核心区域、配套完善的地段；优先选户型合理、物业优质的优质住宅。

千万别贪便宜买远郊 "鬼城" 或老旧破小，这些房子未来很难出手；也别透支钱包，买房别掏空父母养老钱，月供别超过月收入的一半，不然日子会过得太憋屈。更重要的是，别想着炒房，现在炒房的，最后只会套牢自己。

稳字当头：房价大起大落谁都输不起

可能有人会说："跌就跌呗，我没房，正好捡便宜。" 但马光远提醒，千万别盼着房价崩盘，真到那时候，没人能独善其身。

房价一年跌 5?0% 还能接受，要是跌超 20%，市场就乱了。有房的人可能 "资不抵债"，欠银行 100 万贷款，房子只值 80 万；没房的人也会受牵连，经济下行可能导致失业、工资缩水，就算房子降价，也可能连月供都供不起。而且地方政府财政收入会减少，修路、建学校、搞医疗这些配套都会受影响，生活质量反而下降。

所以中央定调 "稳房价、稳预期"，不是要让房价大涨，而是要避免大起大落。马光远也强调，楼市的逻辑早变了，单边暴涨的历史已经结束，未来房价会理性回归，呈现 "分化式" 发展 —— 优质房产保值增值，劣质房产贬值缩水。

2025 年不买房，5 年后会后悔还是庆幸？答案其实很明确：不是所有房子都值得买，也不是所有房子都该观望。核心城市、核心地段的优质房子，有需求有能力就可以入手，没买可能会后悔；小县城、远郊区的劣质房子，就算再便宜也别碰，没买反而会庆幸。

与其纠结 5 年后房价是 "黄金价" 还是 "大葱价"，不如看清 "三个分化" 的现实，跟着市场规律走。毕竟，房子的本质是用来住的，"稳房价、稳预期" 才是大方向，盲目跟风只会徒增后悔，理性选择才能守住生活的底气。