12月11日，中指研究院发布《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告（以下简称“报告”）。据中国房地产指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜介绍，2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来，新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。

报告显示，2025年1—11月，重点城市改善性需求仍是市场重要支撑，在优质项目入市的情况下，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平。二手房市场延续“以价换量”，1—11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，价格仍面临调整压力。

从成交端来看，今年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场动能有所转弱，四季度在房企促销、改善项目入市的情况下，核心城市仍维持一定规模。二手房在“以价换量”的情况下，1—11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。

图片来源：中指研究院

对于2026年，黄瑜预计，更多增量政策将在“十五五”开局之年加速落地，政策力度也有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右，为高质量增长预留空间。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。中长期来看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7亿—8亿平方米。随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。

图片来源：中指研究院

而在过去30年里，中国房地产指数系统（以下简称“中房指数系统”）数据显示，中国主要城市新建住宅及二手住宅价格均实现显著上涨，但不同城市涨幅分化明显。具体来看，截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。

相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显。中房指数系统显示，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳和北京二手住宅价格指数分别达9116点、8996点和7910点，尽管2022年以来二手住宅价格出现回调，但累计涨幅仍突出，北京、深圳相比2004年累计涨幅均在700%左右。

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