来源：REITs速达

由于受早期持续投机行为影响，部分上市REITs二级市场价格持续攀升。当前阶段，二级市场部分处在溢价率高位的REITs并未产生较大波动，但交易量持续下滑，在流动性枯竭的情况下二级市场处在高位徘徊状态，从业绩完成度与价值发现的角度来看，宽幅震荡与流动性失衡将是2026年REITs市场的焦点话题。

伴随着2025年各期业绩的持续披露，投资者对于REITs业绩完成度对二级市场价格支撑的价值因素持续挖掘将会对高位REITs形成考验。关于溢价率的问题，以二级市场价格波动与发行价格相比是一个方面；另外一个方面是发行定价对于二级市场的波动影响也是较大的（部分REITs以定价计算募集资金规模较拟募集资金规模增长近20%）；本文仅聚焦二级市场存续期间溢价率变动。

先来看一张图，以下REITs平均溢价率约为40.66%。

从上图可以看到，截止2025年11月21日，“嘉实物美消费REIT”的溢价率最高，达到77.26%；即便考虑业绩有所增长，短期内业绩增长与二级市场价格变动下的市值增长幅度相比其资产价值与资本价值已经产生了较大的偏差。需要说明的是，大部分REITs并未如早期上市REITs那样具备完整年度可比数据；另外，考虑上市后存续期间部分REITs的业绩呈现负增长，假设未来业绩下的资产价值与资本溢价持续脱钩，资本价值大幅偏离的REITs项目将会对REITs市场的稳定构成巨大挑战。

部分项目二级市场的溢价率持续攀升与投资者喜好也有一定关系。但就目前市场的机制而言，博弈退潮后，机构投资者的账面利润并不具备可持续性；在公众投资者数量大幅减少机构投资者面临收益兑现情况下，高溢价率REITs巨震给市场带来的伤害短期将难以修复。

此前有专业文章曾结合国际REITs市场发展历程以及我国REITs市场的实践，总结出C-REITs市场不同类型REITs项目的溢价率±30%作为区间波动的参照；从2022年的阶段高位到2024年的震荡筑底来看，目前的REITs市场与此前处在高位的阶段十分相似，唯一不同的是机构投资者更加多元化、大宗交易方面更加频繁、新上市REITs项目二级市场的平均溢价率创出新高，包括消费、保障房、数据中心等领域REITs平均溢价率均大幅高于此前高位均值。

参照此前的发行预测值、发行平均值、历史溢价率波动中位值以及行业的平均值，以分派率为参照指标下，产业园领域平均尚有18.23%的溢价空间，仓储物流领域尚有33.19%的溢价空间，保障房领域尚有26.03%的溢价空间，消费领域尚有21.76%的溢价空间（以上数据仅以二级市场时点价格和发行价格相比较，未考虑分派带来的变化；受数据来源、样本变动以及数据的完整性和指标的差异性等不可控因素影响，数据仅供参考）。

临近年末，部分投资者兑现需求将愈发明显，在2024年底受益于分派率提升、业绩完成度良好以及机构自救等多重因素影响，价值理念主导下的主升浪已经开始呈现高位钝化的局面。对于部分投资者而言，后市可能面临加速抢跑的被动局面。