2025年10月的深圳新房市场，宛如一幅充满矛盾的“双面画”：供应端持续放量、促销策略频出，开发商“以价换量”意图明显；但有效需求疲弱，成交环比同比双跌，市场修复节奏再度放缓。在深度调整的大背景下，各区房价分化加剧，高价板块与刚需板块价差悬殊，房企仍在现金流压力与去库存的挑战中艰难前行。

市场全景：供应放量难挽成交颓势，深度调整仍在持续

10月深圳新房供应端保持稳定，共有12个住宅项目获批预售证，供应面积约36.3万㎡，环比上涨54%。然而，供应的放量并未转化为成交的增长——普通住宅预售项目网签成交量约16.8万㎡，环比下跌，同比也由正转负。这种“供增需减”的局面，折射出当前市场有效需求的疲弱。

根据克尔瑞研究机构统计，从价格维度看，深圳新房整体均价约49700元/㎡，但区域分化极为显著。福田区均价超10万元/㎡，领跑全市；盐田区以14.8%的环比涨幅成为涨幅最大的区域；仅南山和龙岗均价环比下跌，市场冷热不均的态势愈发明显。

板块价格梯队：19万+高价盘与8千+刚需盘的“次元壁”

根据CRIC-PaaS应用平台数据，10月深圳全市普通住宅共有74个板块有网签，价格梯队分化清晰，呈现出典型的“金字塔型”结构：

第一梯队（≥10万/㎡）：共4个板块，红树湾以190248元/㎡的均价登顶，蛇口、香蜜湖、沙头紧随其后。这些板块凭借核心区位、稀缺资源和高端配套，成为深圳房价的“天花板”，红树湾的深湾玖序花园更是以近19.03万/㎡的成交均价，刷新了市场对“豪宅”的认知。

第二梯队（7-10万/㎡）：16个板块构成了深圳改善型市场的主力，福田保税区、宝中、前海等板块均在此列。前海以90113元/㎡的均价，彰显了自贸区的价值潜力；宝中则凭借90722元/㎡的均价，巩固了西部中心的地位。

第三梯队（5-7万/㎡）：11个板块覆盖了多个城区的“刚改”区域，南山、民治、龙华老城等板块均在其中。南山虽整体均价环比下跌，但仍以59238元/㎡位列该梯队，可见其基本面的扎实。

第四梯队（3-5万/㎡）：31个板块是刚需市场的“主战场”，光明中心、公明、盐田等板块为年轻人置业提供了更多选择。盐田以39336元/㎡的均价，在该梯队中表现亮眼，也解释了其14.8%环比涨幅的动力来源。

第五梯队（2-3万/㎡）：11个板块聚焦远郊和新兴区域，大鹏、碧岭沙湖等板块在此区间。大鹏以21526元/㎡的均价，成为东部生态带的价格代表。

刚需“洼地”（≤2万/㎡）：仅深汕和坑梓两个板块，深汕以8589元/㎡的均价，成为深圳房价的“价格洼地”，为预算有限的购房者提供了上车机会。

各区标杆项目：高价盘的“孤芳自赏”与去化压力

从各区普通住宅成交均价最高项目来看，市场的“马太效应”愈发明显：

- 南山区的深湾玖序花园以190248元/㎡的成交均价稳居榜首，但网签套数仅2套，凸显高端豪宅“有价无市”的尴尬。

- 福田区的金地环湾城成交均价119269元/㎡，网签19套，成为高价盘中去化表现相对突出的项目，反映福田核心区的市场认可度。

- 宝安区的都市茗荟花园均价108855元/㎡，网签2套；罗湖区的京基水贝城市广场均价82614元/㎡，网签仅1套……这些高价项目的去化压力，折射出改善型需求的收缩。

反观刚需板块，光明的安联尚璟府均价44695元/㎡，网签9套；坪山的花样年·旭辉·好时光均价30896元/㎡，网签8套……相对亲民的价格使其在去化上表现更稳健，印证了“以价换量”策略在刚需市场的有效性。

行业展望：调整期的破局之路在何方？

当前深圳新房市场仍处于深度调整期，房企面临的现金流压力与去库存挑战不容忽视。在“以价换量”成为普遍策略的背景下，市场的修复需要多方面的合力：

- 对于房企而言，精准把握客户需求、优化产品结构、合理定价是破局关键。在保障品质的前提下，推出契合刚需和刚改需求的高性价比产品，或能在去库存中找到突破口。

- 对于购房者而言，市场分化带来了更多选择。预算充足的改善型客户可关注核心区优质项目的促销节点；刚需客户则可重点考察价格洼地和新兴板块的潜力项目。

- 对于行业而言，政策端的适度支持、市场信心的逐步修复，将是推动行业走出调整期的重要力量。

2025年10月的深圳新房市场，是行业深度调整的一个缩影。在“冰与火”的博弈中，唯有看清市场本质、顺应需求变化，才能在这场行业大考中找到生存与发展的路径。（数据来源：克尔瑞深圳区域）