2025 年 10 月，深圳楼市悄然奏响 “回暖二重奏”。一边是二手市场上品质大社区持续领跑，宝安领航城以 26 套过户量登顶；另一边是新房市场向东 “倾斜”，光明区新盘单月网签破百套，品质社区与价格友好型刚需盘，正共同勾勒出深圳楼市的新平衡态势。

二手市场：品质大社区霸榜，多区域多点开花

乐有家研究中心最新发布的 2025 年 10 月深圳二手住宅过户量 TOP10 榜单，再次印证了 “品质为王” 的市场逻辑。宝安领航城以 26 套的成交成绩稳坐榜首，成为当月最受购房者青睐的二手楼盘。作为常年活跃在成交榜单前列的次新大社区，领航城凭借优质的小区环境、成熟的配套以及 4.6 万元 / 平方米的合理均价，收获了众多改善型购房者的认可，其稳定的成交表现也成为深圳二手市场的 “压舱石”。

紧随其后的是龙华鸿荣源壹成中心和罗湖鹏兴花园，分别以 25 套、22 套的成交量跻身前三。值得注意的是，这份榜单不仅有 “常客” 的稳定发挥，更呈现出 “多点开花” 的区域分布特征 —— 上榜楼盘覆盖宝安、龙华、罗湖、南山等多个核心区域，打破了单一区域垄断热度的局面，说明深圳二手市场的活跃度正从局部扩散至全市，不同区域的优质房源均能找到对应的需求群体。

在价格维度上，榜单更是展现出明显的 “梯次分化”。南山华润城润府以 11.6 万元 / 平方米的均价，成为 TOP10 中唯一均价突破 10 万的项目，其亮眼表现证明高端改善需求并未缺席，优质核心地段的高品质住宅依然具备强劲的市场吸引力；而宝安桃源居 3.5 万元 / 平方米、坪山京基御景印象 2.6 万元 / 平方米的均价，则精准契合了刚需及刚改群体的预算，满足了不同收入阶层的居住需求。

“这些上榜项目大多是居住氛围浓厚的品质大社区，配套成熟、居住体验佳是它们的共同标签。” 乐有家分析师指出，如今的深圳购房者愈发理性，不再单纯追逐 “网红区域”，而是更看重小区整体环境、物业服务、周边交通及商业配套等 “硬实力”，这也使得长期稳居榜单的项目，都具备 “居住属性突出” 的核心优势。

新房格局：东部成主战场，光明 4 盘上榜领跑刚需市场

与二手房市场 “多点开花” 不同，10 月深圳新房市场呈现出鲜明的 “东部导向”。乐有家数据显示，当月新盘成交 TOP10 几乎被光明、龙岗、坪山等东部区域包揽，这些区域凭借 “价格友好 + 潜力可期” 的双重优势，成为刚需购房者的 “主战场”。

其中，光明区堪称当月新房市场的 “最大赢家”—— 共有 4 个项目跻身 TOP10，且榜首位置被光明中建观玥名邸牢牢占据。该项目单月网签 103 套，延续了去年 “日光盘” 的火热势头，3.9 万元 / 平方米的均价，在深圳新房市场中极具竞争力，加之光明区近年来交通、教育、商业等配套的快速落地，成为吸引刚需群体的关键因素。

排名第二的龙岗信义金御山居和第三的龙岗润臻园，均以 3.3 万元 / 平方米的均价上榜，与中建观玥名邸共同构筑起东部新房 “3-4 万元 / 平方米” 的主流价格区间，这个价位明显低于全市新房平均水平，精准击中了刚需购房者的预算痛点。此外，坪山天健和悦府（2.3 万元 / 平方米）、龙岗云璞花园（2.2 万元 / 平方米）等项目，更是以 “2 字头” 的均价，成为预算有限购房者的 “上车优选”。

“东部区域正凭借价格优势和未来发展潜力，逐步成为深圳新房市场的主力军。” 市场分析师表示，随着深圳 “东进战略” 的持续推进，东部区域的交通网络不断完善（如地铁线路的延伸）、公共配套加速落地（学校、医院、商业体建设），原本的 “区位短板” 正逐步转化为 “潜力优势”，越来越多购房者开始将目光投向东部，期待以更低的成本抢占未来发展红利。

市场展望：中信证券预测 2026 年止跌回稳，细分市场成关键

11 月 6 日，中信证券发布的研报为深圳楼市注入了一剂 “强心针”。研报指出，预计 2026 年中国房地产市场将具备止跌回稳的基础，当前市场供需关系已有所改善，调整也较为充分，房地产企业或将在 2026 年进入资产负债表修复的关键阶段，部分企业有望触及盈利长周期底部。

值得关注的是，中信证券特别提到，率先脱困的房地产企业，往往具备 “布局优质城市”“拥有运营良好的投资性房地产”“持有增值潜力金融资产” 等特征，这一判断与当前深圳楼市的分化现象高度契合 —— 一边是领航城、壹成中心等品质二手社区保持稳定交易，另一边是光明、龙岗等东部刚需新盘持续热销，市场正从 “普涨普跌” 转向 “细分竞争”，不同定位、不同品质的住宅产品，开始面临差异化的市场命运。

业内专家表示，如今的深圳楼市已进入 “精细化发展阶段”，购房者 “用脚投票” 的趋势愈发明显：改善群体紧盯配套成熟、居住体验佳的品质社区；刚需群体则优先选择价格合理、潜力可期的东部新盘。这种分化并非市场 “遇冷” 的信号，而是市场回归理性、寻找新平衡的必经过程。

对于未来，市场普遍认为，深圳楼市将更加注重 “性价比” 与 “居住品质” 的双重需求。一方面，品质优良、配套成熟的二手社区，仍将是改善型需求的首选；另一方面，随着东部区域配套的持续完善，价格友好的刚需新盘，还将保持较高的市场热度。而对于房地产企业而言，只有精准把握不同群体的需求，布局优质区域、打造贴合市场的产品，才能在新一轮的市场竞争中占据优势。

深圳 10 月楼市的 “双行线”，既是市场理性化的体现，也为未来发展指明了方向。随着 2026 年市场止跌回稳预期的增强，深圳楼市或将在细分领域中找到新的增长动力，迎来更加健康、可持续的发展阶段。（数据来源：乐有家研究中心）