黄浦江畔的阳光城总部大楼，终究没能守住这家房企的最后体面。

历经四次流拍后，这栋曾见证阳光城“千亿风光”的江景地标，近日以13.1亿元成交——较首次21亿元的起拍价，硬生生打了6折。从2006年到2020年，阳光城用14年完成销售额从2亿元到2180亿元的“千倍跃迁”，年均增速超70%，2021年更是跻身世界500强；可短短几年后，它不仅因三年亏损数百亿元，资产负债率飙升，黯然退市，还要解决高额债务和保交付难题。

这场“行业明星”的折戟，藏着所有房企都该读懂的三大警示。

启示1：高杠杆是“火箭燃料”，也是“危险赌局”

阳光城的崛起，离不开“三高模式”的一路狂奔——疯狂加杠杆、扩规模、冲排名，2020年巅峰时期曾稳居行业TOP19。可“三道红线”一收紧，这把“火”瞬间烧向了自己。2021年三季度，公司扣非净利润直接亏损17.52亿元，同比跌超200%。融资受阻、销售遇冷，高负债的风险立刻暴露出来。

再看如今，能在行业稳住的企业早已把“降杠杆”刻进了DNA中。比如金茂，靠着“降短期、升长期，降境外、升境内”的操作，不仅外币债务占比从25%压到21%，低息贷款占比提至41%，净债务比去年还减少了近60亿元，债务资本比率直接降了23个百分点。说白了，靠杠杆冲规模的时代早已过去，能控制负债的才活得久。

启示2：现金流不是“家底”，而是“生命线”

很多人不知道，阳光城销售额冲顶时，账上现金只有60亿元，负债却高达2000多亿元。

目前，现金流吃紧仍是房企普遍面临的问题。CRIC的数据显示，50家样本房企2024年持有现金同比少了9.9%。

但会过日子的企业，早把现金流管出了花样：龙湖过去三年靠经营现金流压降负债，用经营性物业贷换信用债，有息负债直接减了400亿元，今年年底还打算再降200亿元，到时候境内信用债只剩68亿元，甚至能保持正向经营现金流。这一对比足够明显：现金流管不好，再大的盘子也会塌。

启示3：资产不是“压舱石”，流动性才是“救命钱”

阳光城不是没挣扎过，为了还债，它把总部大楼、优质项目甚至未开发土地都拿出来卖。可是，资产再优质，当遇到市场冷、自身债务爆雷，也不得不“折价甩卖”。就像这栋江景总部，四次流拍后，打了6折才终于成交。

这也给所有企业提了个醒：别光盯着资产规模，得看这些资产能不能“变现”。要是手里全是流动性差的项目，遇到危机时想卖都卖不掉，只能眼睁睁看着债务压垮自己。

阳光城的资金链断裂不是偶然，而是行业粗放发展时代的一个缩影。如今，房地产行业早已告别“高杠杆、高增长”的野蛮时代，如何在控制负债的同时管好现金流，如何让资产既有质量又能变现，不仅是阳光城需要解决的难题，更是所有房企必须面对的生存考题。毕竟，能活下来的，从来都不是跑得最快的，而是走得最稳的。

南方+记者 周中雨