最近不少朋友问我，房企融资政策一波接一波，钱到底进没进行业？刚看到克而瑞的数，前三季度房企融资3072亿，这数看着简单，里头藏着行业最真实的资金密码，作为干了20年财经记者、专做中长线的投资者，今天帮主我就给大伙扒透了。

先看这3072亿的总量，表面看三季度融资1145亿，比二季度涨了5%，像是有点回暖的意思，但跟去年同期比，直接降了30%，三季度同比更是跌了35%，说白了还是在历史低位趴着。这就好比家里过日子，虽说这个月比上个月多花了点，但跟去年同期比差远了，根本算不上宽裕。

这里头最核心的不是总量，是“分化”俩字，这也是我盯了这么多年房企融资最明显的感受。现在的融资市场基本是国企央企的主场，前三季度他们发债就占了1313亿，足足八成五的份额，融资成本才2.58%，跟捡钱似的。可民营房企呢？发债才134亿，同比还降了13%，融资成本高达5.4%，差了快3个点，那些出过险的民企，想借到钱更是难上加难。我跟银行的老伙计聊，他们现在是“挑着投”，要么看国企背景，要么得有优质物业抵押，风险把控得特别严。

更得注意的是债务压力这块“暗礁”。2025年房企到期债务高达5342亿，比去年还多，光三季度就有1600亿要还，可前三季度发债才1509亿，借新还旧的缺口明摆着。不过也不是没盼头，政策一直在托底，比如“白名单”项目已经审批了1.43万亿贷款，保交楼的资金能跟上；还有公募REITs成了新出路，万科、招商蛇口这些企业都在靠这个盘活自持物业，把沉淀的钱拿出来偿债，这也是行业从“重资产”往“轻运营”转的信号。

以我20年的观察，房企融资从来都是行业的“晴雨表”，现在这3072亿的数，说明行业还在调整期，但不是一片漆黑。政策宽松的大方向没变，降准、“白名单”这些工具都在发力，只是资金更倾向于优质主体和合规项目。对咱们中长线投资者来说，别光盯着总量看，得盯着那些能拿到低成本融资的国企央企，还有积极靠REITs转型的优质民企，这些才是行业调整里的确定性机会。

总的来说，3072亿既是压力也是筛选器，筛掉了高风险的玩家，也让真正有实力的企业慢慢凸显。楼市的调整还没结束，但资金的流向已经给出了方向，看懂这些，心里自然就有谱了。