观点网“铛～”

一声雄浑、悠长、穿透力极强的声响荡开。

声波触抵交易所穹顶的瞬间，巨大的电子屏幕上，那条代表着华夏凯德商业REIT的曲线，开始了它生命中的第一次跳动。

数字闪烁着红色的光芒，不断攀升，如预料那般，华夏凯德商业REIT开盘之后便迅速上扬，涨幅达到了19.62%。

实际上，今年以来，国内基础设施公募REITs迎来新一轮增长热潮，其中，消费基础设施REITs的市场表现更是“一骑绝尘”。

但华夏凯德商业REIT的意义或许不仅于此，其作为首单外资消费REITs，更被市场看作是外资机构参与中国REITs市场的“试金石”。

有市场人士认为，华夏凯德商业REIT成功上市，意味着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出关键一步，也为更多参与者布局中国市场提供了范本。

首单外资消费REIT

2025年上半年，国内公募REITs市场进入了高速发展的阶段。

年内，包括易方达华威市场REIT、中金中国绿发商业REIT、中金唯品会奥莱REIT接连上市，而今，伴随着华夏凯德商业REIT鸣锣开盘，消费基础设施公募REITs的队伍壮大至十一支。

根据此前披露的招募说明书，华夏凯德商业REIT的基金首发资产组合包括位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到16.84万平方米。

其中，凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD，建筑面积9.3万平方米，可租赁面积为4.88万平方米，于2015年正式运营。而凯德广场·雨花亭项目自2005年开始运营，位于长沙东南部雨花亭区东塘商业区内，建筑面积为7.54万平方米，可租赁面积为4.33万平方米。

数据显示，截至2025年3月31日，长沙雨花亭项目的出租率为96.50%，估值为7.69亿元；广州云尚项目的出租率为95.82%，估值为18.00亿元。长沙雨花亭项目和广州云尚项目的估值合计为25.69亿元。

此外，因凯德集团的特殊性，此次华夏凯德商业REIT的上市也赋予了市场更多的想象空间。

一方面，这是外资企业在中国上市的首单消费类公募REITs。

从2023年申报，到2024年首单消费基础设施公募REITs上市，再到如今首单外资消费REITs登陆中国资本市场，此番华夏凯德商业REIT的发行，展示了中国资本市场对外开放的实际成效，也为更多外资机构参与中国REITs市场提供了示范意义。

在上市仪式上，凯德投资中国首席执行官潘子翔也强调，华夏凯德商业REIT的上市，不仅是凯德在中国发展的里程碑，更是中国公募REIT市场国际化进程加速发展的重要体现。

“华夏凯德商业REIT这一突破性产品的诞生，不仅为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REIT的市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市场深度融合的新标杆。”他表示。

另一方面，华夏凯德商业REIT的底层资产之一——凯德广场·雨花亭项目原为新加坡上市的凯德中国信托CLCT旗下资产。

此次华夏凯德商业REIT成功上市，也意味着雨花亭项目由境外上市的REIT转移至境内。

在市场人士看来，由于海外市场与国内市场对优质资产的估值、派息存在价差，越来越多优质资产回归境内发行，凯德便是其中最好的例子。

市场表现有惊喜

据了解，证监会准予华夏凯德商业REIT募集的总份额为4亿份，基金发售价格为5.718元/份，拟募集规模为22.872亿元。

对比来看，目前已经上市的十一只消费基础设施公募REITs当中，华夏华润商业REIT的发行价最高，为6.902元/份，其次则是华夏凯德商业REIT。

从认购结果来看，该基金同样表现不俗，数据显示，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，其中，公众投资者的有效认购基金份额数量为256.2亿份，认购倍数超535.2倍，有效认购申请实际确认比例为0.19%；而网下投资者的有效认购基金份额数量为282.1亿份，认购倍数超252.6倍，认购申请确认比例为0.40%。

从上市的情况来看，华夏凯德商业REIT于9月29日开盘报价6.84元/份，较发行价格上涨19.62%，截至当日收盘，该基金报价6.44元/份。

实际上，2025年以来，公募REITs二级市场经历先涨后跌的行情。

其中，今年6月份，中证REITs全收益指数录得最高值1123.91点，年内涨幅达到16.69%，不过，9月份以来，部分基金表现有所回调，截至9月29日收盘，中证REITs全收益指数年内涨幅仅有10%。

不过，即便二级市场存在一定波动，但消费基础设施板块仍旧表现强劲。

数据来源：网络公开资料，商业客整理

商业客查阅发现，在已经上市的十一只消费REITs当中，易方达华威市场REIT于年内录得最高涨幅，达到74.79%，其次，嘉实物美消费REIT年内涨幅达到44.64%，而华夏大悦城商业REIT年内涨幅为41.05%。

此外，华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT年内涨幅均超过30%。

消费基础设施公募REITs一线飘红的上涨行情并非偶然。

一方面，政策的支撑与赋能是消费基础设施公募REITs爆发式增长的重要原因。

2024年国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着我国基础设施REITs正式进入常态化发行新阶段。

同年，七单消费REITs成功发行。而2025年，市场进一步扩容，年内上市的消费REITs达到四单，且还有更多的优质资产正处于申报阶段。

前不久，以苏州相城天虹购物中心为底层资产的天虹股份公募REIT项目正式获得受理，以佛山南海映月湖环宇城为标的的华夏中海商业REIT正式获批……消费REITs的队伍不断扩大。

另一方面，消费基础设施的底层资产具有规模大、市场化程度高的特点，能够有效衔接消费增长与资本回报，在当前经济转型升级的大背景下其地位日益突显。

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