中国房地产市场：政策巨变引航止跌回稳，转型升级曙光初现

曾经作为中国经济增长引擎的重要支撑，房地产行业近年来却步履维艰。然而，随着2025年9月一系列重磅政策的密集出台，中国房地产市场调控思路发生了颠覆性的转变，清晰地勾勒出“明牌运行”的新范式，这无疑为稳定市场预期、促进行业健康发展注入了里程碑式的动力。

市场回暖迹象初露，政策效力显现

2025年前九个月的数据有力地印证了政策的积极影响。全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，从2024年的13%大幅缩减至4%左右。尤为振奋人心的是，一线城市新房价格已连续两个月实现环比上涨，二线城市新房价格在2025年1月也出现了自2023年6月以来的首次环比增长。尽管二手房价格跌幅尚存，但其收窄幅度同样令人欣喜。土地市场方面，大城市土地成交活跃度显著提升，土地购置费的同比降幅也明显收窄，显示出市场信心的逐步恢复。

政策组合拳：多维度发力，重塑市场格局

此次房地产政策调整可谓“组合拳”出击，在“四个取消、四个降低、两个增加”的框架下，全面激活市场潜力：

“四个取消”： 破除限购、限售、限价的藩篱，取消普通住宅与非普通住宅的标准界定，极大释放了市场购买力。

“四个降低”： 降低首付比例，下调存量房贷利率，同步引导新发放房贷利率走低，并减轻购房税费负担，直接降低了购房成本，激发了刚需和改善性需求。

“两个增加”： 加大保障性住房供给，并为房企提供必要的金融支持，在满足基本住房需求的同时，也为市场主体提供了生存与发展的空间。

专项债新政：化解库存，重塑供需

在众多新政中，专项债新政尤为亮眼。2025年高达4.4万亿元的专项债规模，其中相当一部分将用于土地收储和收购存量商品房。这一举措精准地对准了当前市场面临的库存积压难题，通过盘活存量土地和房源，着力改善供求关系。广东等先行省份已率先启动土地收储工作，为全国树立了标杆。收储的商品房将主要用于保障性住房建设，满足新市民、青年人的居住需求，同时，央行将保障性住房再贷款支持比例提高至100%，进一步降低了收购成本，加速了去库存进程。

白名单机制：为房企“输血”，稳定市场信心

为缓解房企的资金压力，“白名单”专项借款机制得到了进一步的完善和推广。截至2025年9月，已审批通过超过5.6万亿元的贷款规模，实际放款率显著提升，商业银行房地产开发贷款余额也实现了同比增长。该机制聚焦于支持房企存量信贷业务的展期和新项目的融资，特别是对“保交楼”项目的优先支持，不仅稳定了市场预期，也切实保障了购房者的权益。

城中村改造：激活需求，改善民生

城中村及危旧房改造被提到了前所未有的高度，成为释放住房需求的重要抓手。改造范围已从35个大中城市扩展至全国300个地级市，并新增百万套货币化安置名额。这一措施预计将拉动庞大的住房需求，并带动可观的保障性住房贷款。上海等地的实践表明，城中村改造不仅能改善居民居住条件，更能有效消化存量商品房，实现双赢。

需求侧政策：降低门槛，点燃活力

需求侧的政策支持同样不遗余力。各地纷纷调整首付比例，推广“以旧换新”政策，延长购房补贴期限，切实降低了购房门槛。尤其是在减税降费方面，取消普通住宅标准后，一线城市居民出售持有2年以上的非普通住宅，税费大幅降低，如北京一套1000万的二手房，可为购房者节省高达70万元的税费，极大地降低了换房成本，显著激发了市场活跃度。

新发展模式：从“高杠杆”迈向“高质量”

此次政策调整还传递出一个重要信号：中国房地产市场正加速向“好房子”新发展模式转型。从“高杠杆扩张”转向以民生为导向的“高质量发展”，将品质、安全、绿色、智慧融入住房建设的各个环节。各地积极响应，推动示范项目建设，推广装配式建筑、智能建造等新工艺，致力于构建房屋全生命周期安全管理体系，塑造行业新标杆。

市场展望：持续向好，机遇与挑战并存

展望未来，在多重政策组合拳的持续发力下，2025年下半年房地产市场有望实现止跌回稳，甚至企稳回升。惠誉博华预测，2025年全年销售面积降幅将收窄至5%以内，乐观情况下甚至可能实现同比持平。房价方面，跌幅也将大幅收窄。房企流动性将有所改善，央国企凭借其优势将率先受益。

当然，市场回暖之路并非坦途，高库存、供需错配、部分地区保障性住房供给不足等挑战依然存在。专项债收购土地和房产也面临着价格撮合、地方国企资金成本等现实问题。然而，挑战之中亦蕴藏着机遇，市场的困境正在倒逼行业转型升级，催生更健康、可持续的发展模式。

总体而言，2025年9月的房地产新政是一套系统性、全方位的改革组合拳，既有短期内激活市场的“立竿见影”之效，更有着眼长远的制度建设。随着政策效应的逐步释放，楼市回暖曙光已现。在中国政府坚定推动房地产市场止跌回稳的决心下，2025年中国房地产市场有望实现稳健复苏，为中国经济高质量发展提供更加坚实的基础。"