三年前王健林提出房地产 “深度调整期”，当时不少人质疑，如今近半年的四大迹象，已把 2026 年房价走势摆得明明白白。

第一个迹象是二手房供需失衡。全国二手房挂牌量超 753 万套创纪录，成交却同比降 15%。不少房源挂数月无人问，买家还反复压价，曾经的 “硬通货” 成了难脱手的资产。

第二个迹象是开发商促销拼尽全力。全国商品房库存 7.6 亿平方米，2025 年到期债务 5257 亿元，资金周转难。三四线开发商甚至把商品房包装成 “老年公寓”，盯着本地老人需求。

第三个迹象出人意料：房贷利率跌到历史最低，两年从 5% 降至 3%，银行审批也简化，可申请的人没见多。居民负债占比达 62% 警戒线，没人敢轻易背房贷，35 岁以上租房者占比升至 35%，买房不再是必需。

第四个迹象是城市分化加剧。一线城市核心区好房仍抢手，县城和郊区房价却下滑，不少县城房价从每平 8000 元跌到 5000 元，郊区新盘降价也少有人问，同一城市不同区域走势差异大。

核心区房价能稳住，靠的是好学校、大医院、地铁等稀缺资源，长三角、珠三角核心城还能靠产业吸引年轻人，带学区、近地铁的房子仍稳定成交。

非核心区房价下跌，是因为人口流失 —— 年轻人往中心城跑，留下的多是老人，购房需求少。加上缺高薪产业，没法吸引人口回流，买家更理性挑房，卖家只能被动降价。

政策也加剧分化，利率下调、限购放宽的效果只在核心区，非核心区就算放宽政策，买家怕贬值也不愿买，开发商非核心项目库存高压，不少只能暂停销售。

如今房地产早告别 “随便买都涨”，进入 “好房值钱、差房不值钱” 的阶段，不同需求的人得有针对性办法。

想买房的，不着急住可观望，重点看核心区优质房源，尤其带学区、近地铁的，抗跌性强。3% 的利率虽低，贷款得留够 24 个月房贷当应急资金，避免断供。

打算卖房的，资金压力不大可等等，急需用钱就得合理定价，别因价高滞销。简单翻新房屋，能加快成交。

还在观望的，要关注二手房挂牌量、成交量和政策调整，留意人口流入数据，提前摸清购房资格、首付比例等政策，遇合适机会好把握。

王健林 “房地产黄金时代结束” 的预言已成真，闭眼买房赚钱的年代回不来了。2026 年买房，得盯紧核心位置、稀缺资源、周边产业，才能选对房。