没想到当下的楼市就连那些被吹爆的“好房子”，现在也卖不动了。

什么得房率超100%，负的公摊，明星户型，大阳台……似乎统统不管用了，购房者再次熄火。

你肯定听说过“第四代住宅”，低容积率、高得房率、主城区位置……上半年开盘动不动就60%、70%的去化率，火到连民营房企都抢着布局，国央企更是纷纷下场拿地。那阵势，谁看了不觉得它是楼市“最后的堡垒”？

但七月一来，风向彻底变了。

原先被热捧的这类品质盘，去化率骤降，甚至有的接近“冻结”。什么概念？就是同样这批房子，同样这批人，突然——不买了。

我们先说清楚一个词：去化率。简单讲，就是一段时间内卖掉的新房占推盘总量的比例。去化率高，市场热；去化率低，市场冷。它是检验楼市温度的“实时体温计”。

而克而瑞数据显示，六月到七月，多个重点城市新一代住宅项目（主打第四代产品）的平均去化率，几乎全线下跌。

来看几个震撼数字：

成都，六月去化率100%！也就是说开盘即清盘，七月呢？直接腰斩到44%；

武汉，从58%跌到18%，相当于推10套房子只卖出1.8套；

重庆，从75%掉到27%；

南京，也从44%下滑到19%。

唯一稍微稳住的是郑州，从50%微调到47%，但也谈不上“好”。

你可能会说：六月是房企冲刺半年度，七月传统淡季，降一点也正常吧？

但请注意，这种跌幅已经不是“淡季”两个字能敷衍过去的。武汉跌40个百分点，重庆跌近50个点……这背后，是连“好房子”都开始扛不住的楼市冷现实。

是产品不优质了吗？不是。

是大家突然都不需要改善住房了吗？也不是。

真相是：市场的底层逻辑正在起变化。

一方面，改善客户的“置换链条”卡住了。

现在这些第四代住宅，多数是大户型、高总价，客群主要是改善型。而这批人中的大多数，得先卖掉手里的二手房，才有钱+有资格换新房。

但现在的二手市场是什么状态？——挂牌量激增、成交周期拉长、buyer’smarket（买方市场）主导。很多业主降价都难出手，更别说指望快速回款去换房了。

就算真卖掉了，再加杠杆买新房，月供压力、首付门槛都在那摆着。于是，一批改善需求被“冻结”在置换半路。

另一方面，这类好房子，也开始“卷”了。

正因为上半年去化率高，开发商一窝蜂抢推同类产品。供应量短期内集中爆发，客户选择多了，当然就更从容、更挑剔，再也不像之前那样“抢房式购买”。

当供应增速远超去化速度，市场的天平自然就倾斜了。

所以我们能清晰看到一个现象：

哪怕是曾经被封神的好产品，也没办法单靠产品力逆周期。

楼市，终究还是经济基本面和信心预期的镜子。

现在不是产品好不好的问题，而是大家有没有信心、有没有能力买房的问题。

所以，如果你正在考虑买房——不管是二手还是所谓品质新盘，我建议你先冷静。

别被“产品稀缺”带节奏，也别被“未来会涨”绑架判断。真正稀缺的，从来不是房子，而是你对风险的预判能力和从容购买的底气。

在市场真正见底、预期没有根本扭转之前，别轻易相信“好房子永远好卖”的神话。

这年头，不乱买，或许才是最好的买房策略。并且今年的金九银十，恐怕又要和去年一样，惨淡收场了。