前三年就不用说了，你搁哪个时间段买房，到现在基本上都是亏钱。

那么接下来情况会如何，市场是涨是跌？网络上不少大佬都有自己的预判，不过要论权威的话，还是得从业者，他们在这个市场摸爬滚打数十年，做出的判断肯定更具前瞻性。

就拿李嘉诚来说吧，这两年频繁降价促销的行为，其实已经释放了一些信号。

另外，房产界的名人王石也对楼市发表了自己的看法，他曾经多次准确预测房子市场风险。比如18年，当大家还疯狂买房囤房时，王石就提出了“活下去、活得久、活得好”的发展理念，并成功预测了房地产市场的风险，当时很多人不以为然，但现在看来，他的判断已经得到验证。

如今，他又提出了三个关键点，值得我们仔细思考。

.01

调整期远未结束

他认为，这次房子调整，至少会持续3-5年，这不是凭空猜测，而是基于对日本和美国房地产历史周期研究之后得出的结论。

要这么讲，我们这一轮楼市调整更确切的说是2021年底，从这时候算起，到现在，房子已经连续调整了3年多，调整确实还需要时间。

.02

房企将会迎来一轮大洗牌。

对于这个判断，他说随着洗牌开始，那些负债率太高的公司，可能会面临被兼并、重组甚至有的会出现破产；

而对于那些财务稳健的企业，才有机会存活下来。

其实这种情况在这几年已经很明显了，不少曾经快速扩张的房企现在都在面临巨大的债务问题，有的甚至已经陷入破产倒闭。

.03

王石仍然看好房地产的长期发展。

虽说楼市会经历一轮周期的调整，房企也会出现压力，但是他还是表示，他对房地产行业的未来充满信心，认为市场会逐步回归健康的发展轨道，

并且他还说，房地产市场更有可能“软着陆”，而不是像日本当年那样突然崩盘。

其实，王石的这些观点并不是随口说的，而是基于深入研究和历史经验，他花费了大量时间研究上世纪90年代日本房地产泡沫前后的历史，才得出这些结论。

而且，他的判断是有实绩支持的——比如2018年他提出“活下去”理念之后，万科就开始转型，谨慎拿地、降低负债、保持现金流，现在看来，这个选择是非常明智的。

.04

普通人要明白几点

对我们普通人来说，王石的预测也很有参考意义：

首先，不要指望房价很快反弹，尤其是回到前几年的高点。

王石预计，到2025年，房价更可能是“稳中有降”，通过时间换空间，慢慢消化泡沫。

其次，市场分化会加剧

以后，不同城市、不同地段的房子，走势会差别很大。一线城市核心区因为产业经济和人口持续就去优势，依然维持房价稳定甚至微涨。

但三四线城市因为人口流出、库存压力太大，以及出生率下降等劣势，价格可能还会继续维持下行趋势。

所以，过去那种“闭眼买房都赚”的时代已经结束了。现在买房要更谨慎，尽量避开供给过剩的郊区和非核心区域。

王石还特别提到，我们的楼市受政策影响很大，这一点和日本不同。最近政策层面也在不断出台利好，鼓励刚需买房，降低市场压力。

比如，住建部已经把“让房地产市场止跌回稳”列为2025年的重点任务。未来政策层面还可能会进一步放松限购、降低房贷利率、首付和税费等。

写在最后

总的来说，王石和李嘉诚看法基本相似：如果是买房自己住，该买就买，房价涨跌没啥影响——尤其是一线城市核心地段的好房子，将来的保值增值潜力更大。

只是，买房一定不能盲目加杠杆，要仔细评估自己的还款能力。最好的办法是，把月供控制在每月收入的40%以内，再保守一点可以降到30%以内，

另外手上还要保留两年的流动资金，比如你每月还贷5000，那么流动资金起码要有5000×12×2=120000。这样才能避免在不确定性出现时措手不及，甚至陷入断供风险。

如果你手上有多套房产，就别再盼着房价暴涨赚钱了，这个趋势下，建议重新评估资产配置，

那些位置偏远、品质较差的房子，建议能抛就抛，核心区域的优质资产，可以保留下来先进行出租，说不定还能实现不错的净收入。