黄奇帆说事儿向来靠谱，不是空口白话。今年年初他对房地产的判断，现在看都一一应验了。

不像有些分析光说空话，他的观点总能戳中要害，等回头再看，才发现早说准了。现在他又抛出明年的房地产预言，语气特笃定，还说 “大概率还会对”，得好好听听关键在哪。

当年黄奇帆说，中国每年新房交易量会从 17 亿平米慢慢降到 10 亿平米以下，好多人都嗤之以鼻。

有人说他故意唱衰楼市，还有人觉得他不懂市场。可他的判断有三个依据：城镇化率到 65% 了，快碰 70% 的天花板；大拆大建的时代过了，旧改换了城市更新的方式；

再就是中国人均住房面积，从改革开放初的 6 - 7 平米涨到 40 多平米，基本需求早满足了。六年过去，数据给出了答案。

2021 年中国新房成交量冲到 18 亿平米的高峰，之后就一直跌。2024 年跌到 9.7 亿平米，降幅 12.9%。

2025 年上半年成交 4.58 亿平米，比去年同期还降 3.5%，估计全年会稳定在 10 亿平米以下。一个当初没人当回事的预言，最后真成了行业现实。

楼市寒冬是不是真来了？看五大数据就清楚。对比 2020 年和 2024 年的关键指标，变化太明显：

房地产总建筑量从 22 亿平米暴跌到 6 亿多平米，跌了约 65%；一手房销售从 18 亿平米降到 5 亿平米，跌了约 60%；

土地批租从 8.7 万亿降到 3 万亿，跌幅约 65%；房价比基准期跌了 40 - 50%；房地产融资比基准期降了约 50%。

这轮调整不是短期波动，是结构性变化。背后原因很实在：2024 年结婚登记才 610.6 万对，比去年降 20.5%，买房需求自然少了；

房价不涨了，投资客没了赚钱动力；各地政府虽出了不少救市政策，可市场反应平平。很明显，楼市已进入新阶段。

老百姓最关心未来十年房价，黄奇帆给了五大判断。他说未来十年房价平均涨幅会低于 GDP 增长率，不会大涨也不会大跌。

他觉得这轮调整是中国房地产 20 年来最严重的一次，但楼市火了二十年，调整也正常。

而且中国和美国次贷危机、日本泡沫破灭不一样。中国从没允许零首付，不良债务没打包成债券，没有高杠杆金融风险。

更关键的是，中国户籍人口城市化率才 48%，日本 90 年代就到 77% 了，中国还有 30 个百分点的上升空间。

政府会推出大规模收储计划，规模可能达 10 万亿。政府用 6 - 7 折价格收库存房，改成国有保障房出租，再通过 REITs 发债收回资金。

这样既能给老百姓提供 4% 收益的稳健理财，又能保障约 15% 人口的住房需求，还能帮开发商去库存。

房企会深度调整，负债率从现在的 80 - 90% 降到 50% 左右，企业数量从 9 万多家减到 2 万家以内。要知道，美国房地产市场也就约 500 家开发商。

房价收入比会从现在的 23 - 30 年降到 10 - 20 年，未来目标是 8 - 10 年。预计 2025 年后，房地产不再拖 GDP 后腿。

面对楼市变化，不同人该咋应对？刚需家庭要是真需要房子，趁政策鼓励时买也行，但房贷月供得控制在家庭月收入 30% 以内，别给自己太大压力。

改善型需求的家庭，最好等房价去泡沫后再出手，那时价格和选择都会更好。现在换大房子，说不定会高位接盘。

投资型买家别盲目抄底。房地产早不是暴利行业了，短期内大幅升值基本不可能。

与其把钱压在房子上，不如找些收益更稳定的投资渠道。对普通人来说，房子回归居住属性是好事，房价和收入匹配了，买房压力小了，生活质量才能提上去。

房地产曾经是中国经济的支柱，最高时占 GDP 近 30%。可现在这个比例在降，房地产正回到本质 —— 解决居住问题，不是快速增值的工具。

黄奇帆的预测显示，中国房地产在经历结构性调整，但有化解风险的制度基础和人口红利。

他觉得 2025 年是房地产止跌回稳的起点，未来会和经济协调发展。随着城镇化提高、人均住房增加，楼市会转向存量房交易和改善需求，新房建设会慢下来。

房地产不再暴利，但会变成更健康、更稳定的产业。

说到底，房子是用来住的，不是用来炒的。当房地产回归居住属性，老百姓买房压力小了，生活质量高了，整个社会才能更健康发展。

黄奇帆的预言提醒咱们，任何市场都有周期，盲目跟风只会有风险。不管楼市咋变，理性看待、量力而行才是明智的选择。