观点指数 商业政策精准聚焦入境消费，资产交易持续火热 期内，多城市密集出台或落地离境退税政策，不断完善的政策有望吸引境外游客消费，推动免税经济发展。资产交易方面，部分企业出于战略聚焦或资金回笼等考虑，选择出售非核心资产。

企业轻资产拓宽商业版图，跨界玩家加速扩张门店华润、保利等企业通过轻资产合作签约拓展版图，并针对不同区域市场的特点，进行精准定位和业态创新，京东等跨界玩家则加速门店扩张。

商场以扩建及改造提升空间价值，社商发力加强生活便利上海恒隆广场、天河领展广场等项目通过扩建或改造提升空间价值，社区商业则发力增强居民生活便利。无论商场改造或是社商升级，均是激活存量空间、更好满足消费者多样化需求的有效之法。

商业品牌赴港拓店与上市并行，高奢创新门店体验模式餐饮赛道上，霸王茶姬加速香港布局，老乡鸡提交港股上市申请，香港成品牌全球化跳板。至于零售品牌，运动品牌如耐克业绩承压，而LV等奢侈品以创新体验店吸引客流，体验式营销已成重要竞争手段。

阿里集资支持电商业务发展，抖音进军日本电商市场 国内电商方面，阿里募资支持国际电商与云计算，淘宝、京东等加码即时零售竞争。跨境电商方面，电商巨头在国内外市场积极投入，期内抖音就宣布进军日本电商，凭借当地校高的用户渗透率进行布局。

REITs发行、申报与扩募并行，企业加速推动优质资产上市中金中国绿发商业REIT上市表现亮眼，此外中海正申报REITs发行，华润也在推动已上市REIT扩募。REITs市场的活跃发行、申报与扩募，有助于企业盘活优质资产，优化资本结构，也有望为市场注入活力，吸引更多资本参与。

商业政策精准聚焦入境消费，资产交易持续火热

商业政策方面，期内多个一二线城市出台或落地免税经济促进政策，提升境外优客消费便利性，刺激入境消费。

6月30日，广州市天河区天环广场正式启用了全市首个离境退税“即买即退”集中退付点，标志着广州离境退税服务迈入新阶段，并提升了入境消费效率。

7月1日起，大连市、湖北省也开始实施境外旅客购物离境退税政策。其中，大连共有恒隆广场、大连商场、大商麦凯乐大连总店、新玛特大连总店、京东MALL等5家综合商场、40余家商户获得离境退税首批运营许可。

7月3日，上海市商务委等六部门印发《上海市优化离境退税消费环境行动方案》，提出在大型商圈、步行街、旅游景区等场所增设退税商店，以提升境外游客消费的便利性。次日， 2025“上海之夏”国际消费季也正式启动，有望提升境外游客消费金额。去年举办的首届活动成效显著，境外旅客人数同比增长42.2%，外卡消费总额增长68.2%。

而部分此前已实施离境退税政策的城市，也取得不错的成绩。四川离境退税新政实施首月，退税商店销售额同比增长224.18%；海南离岛免税政策实施五周年的累计购物金额也达1958亿元，年均增长62.6%。

观点指数认为，在免税经济方面，国内的主要商业城市有望通过不断完善离境退税等政策，提高政策的便利性和覆盖范围，吸引更多境外游客消费。

大宗交易上，6月下旬，杭州万科宣布其位于杭州市拱墅区的智尚汇商业中心项目将整体对外销售。至于出售原因，或是出于战略聚焦或资金回笼等方面的考虑。

此次并未披露拟售的具体价格，相关数据显示，万科智谷在售的二手房挂牌价范围在1.30万元至2.88万元每平方米之间。资料显示，智尚汇商业中心被推广为“万科智谷”，是杭州万科的首个商业项目，同时也是万科与网易严选合作的第一个落地项目。销售标的包括智尚汇商业中心2幢的122、123、201-236室及对应车位，总建筑面积约1万平方米。目前，122室已对外出租，而其他标的资产则处于空置状态。

此外，何猷君通过其控制的武汉星竞威武文体发展有限公司，以40%持股比例取代王思聪实际控制的杭州艾亢公司，成为寰聚商业第一大股东。

前者以电子竞技俱乐部业务为核心，拥有知名电子竞技俱乐部品牌eStar Gaming与Ninjas in Pyjamas，布局英雄联盟、王者荣耀、反恐精英等多个主流电竞项目。

后者则是一家专注沉浸式体验的潮流娱乐与场景运营公司，属于王思聪的个人业务。资料显示，寰聚商业管理资产规模超过60亿元，业态涵盖文旅、商业、体验式消费及夜间娱乐等，布局项目70余个，包括杭州icon center潮流夜娱综合体、皇后公园国潮产业孵化中心等。

两者对比之下，星竞威武拥有全球电竞流量（eStar、NIP俱乐部），但缺乏实体消费场景，而寰聚的70余个文旅项目或能提供落地入口。未来，何猷君或将电竞IP如战队主题展、VR竞技植入寰聚的商场、滑雪场等空间，打造“电竞+夜经济”融合业态。

企业轻资产拓宽商业版图，跨界玩家加速扩张门店

期内，在业务拓展上，部分商业企业通过合作签约，不断拓展商业版图，并针对不同区域的市场特点，进行精准定位和业态创新，引入新的商业产品线和运营模式。

来源：企业官微、公开资料，观点指数整理

如华润万象生活与福建三信集团正式签署合作协议，宣布将共同打造莆田金鼎广场升级项目。该项目计划于2026年以"莆田万象汇"品牌重新开业，成为福建省首座万象汇商业体。值得一提的是，这也是华润万象生活首次深入三线城市。

除莆田万象汇外，华润在泉州的泉州万象汇也即将动工，目前在营的有厦门、福州万象城。

观点指数认为，这种“核心城市+潜力区域”的布局策略，有望帮助华润万象生活在巩固福建高端消费市场的同时，有效加强其在大众消费市场的影响力。

而保利商旅与知识城集团正式签约香雪时光项目，打造广州首个POD概念购物中心。香雪时光是保利商旅在广州商业版图落下的第9子，也是其在黄埔运营的第三个商业体项目。

此前，保利商旅已先后在黄埔南部鱼珠片区、东南片区运营 “鱼珠时光” 和“西区时光”。此次签约的香雪时光位于黄埔区市民广场南侧，紧邻宝能广州国际体育演艺中心，周边辐射黄埔区多个高品质住宅。

基于此，该项目未来可依托演艺客群，通过快闪、粉丝权益卡等圈层活动打造“粉丝经济”，培养固定客群，实现长效赋能。

新项目入市方面，久未有消息传来的绿地集团在天津打造的团泊绿地缤纷天地商业街，于7月2日正式投入试运营。

上述项目占地约1.6万平方米，分两期开发，一期已满铺运营，二期以“公园式街区”为设计理念，目前仍在打造当中。

除此之外，头部的华润万象生活、招商商管也有重量级项目开出。华润的郑东华润万象城、招商的南京玄武招商花园城均于期内入市。

以郑东万象城为例，从目前引入的品牌来看，走的是轻奢潮流路线，目前已有LANCÔME、YSL、修丽可、ARMANI、PRADA等主流高化门店开出，不过在高端品牌上有所欠缺，后续重量级的品牌引入是发力的重点。

为迎合潮流运动趋势，该项目还布局了由LULULEMON、DESCENTE、SALOMON、THE NORTH FACE等在内的超30家高端户外品牌。

除传统商业企业外，近年来发力布局零售商业赛道的京东，也保持较快的开业速度。6月，京东接连开出了京东Mall深圳南山店、京东Mall（北京双井店）、光谷京东Mall、太原京东Mall四家新店。

项目表现上，以最新开出的京东Mall（北京双井店）为例，该项目建筑面积约4.95万㎡，引入超200个品牌，开业前两日客流量突破10万人次，销售额在开业2小时内即突破千万大关，表现可圈可点。

商场以扩建及改造提升空间价值，社商发力加强生活便利

在商业领域不断发展变革的当下，期内不少样本项目通过扩建、升级改造、创新运营等方式，努力适应市场变化，满足消费者日益多样的需求。

高端项目方面，上海恒隆广场的扩建部分顺利封顶，预计2026年下半年开幕，扩建部分的低层独立建筑将为其新增约3080m²的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。

从战略角度看，此次扩建是恒隆地产把握新型消费趋势的重要举措，有助于满足众多零售品牌的入驻需求，巩固项目在高端商业领域的领先地位。

与此同时，中端商场也在持续进行业态升级改造。6月24日，永旺发布公告称，其与天河城集团签订一项为期8年的租赁协议，自2025年7月1日起至2033年6月30日止。这意味着，位于广州天河城负一楼的永旺超市，将继续营业。对比此前，新租约经营面积缩小了将近一半。

根据租赁协议项，永旺将获得90天的装修期。年期内的应付总租金（不含税）约为人民币1.02亿元。另外，年管理费约为人民币302万元，年公用事业开支约为人民币271万元，以及其他年费用约为人民币233万元。换言之，每年应付平均租金约2000万元左右。

此外，位于广州珠江新城商圈的广州天河领展广场西翼也在进行改造，预计2025年8月完成。目前，新引入的永旺超市已开业，未来还将迎来多家餐饮品牌的广州首店。

具体改造上，天河领展广场对B1层原超市主力店区域重新规划，打造集超市、轻食、小吃的复合型美食空间“平川好味”，同时项目Z字型户外夜经济街区“平川夜巷2.0”也在调改升级，将营造“品质轻餐+微醺酒馆+文艺咖啡”24小时休闲社交场景，并初步建成人宠共享空间。

数据显示，天河领展广场东翼改造完成后的2024年，项目年销售同比提升31%，年客流同比提升37%。

新城控股旗下的常州武进吾悦广场也经过超2.3万㎡的调改、升级品牌达135家后，以“全国首个吾悦广场金标项目”的身份迎来全新亮相。

社区商业方面，近日，北京西直门凯德Mall原华联生活超市的位置已完成扩建，变身为DT-X，预计10月开业。

据了解，DT-X是华联集团新产品线，旨在丰富社区商业生态，提升居民生活便利性。此次计划新开的DT-X面积约1万平方米，定位为“邻里中心概念店”，将引入高品质超市、咖啡、书店、轻餐饮等业态，服务周边社区居民。

传统社区商业存在业态单一、服务品质参差不齐等问题，DT-X 依托集团品牌资源与自营运营能力，在业态组合上更加注重居民日常生活的便利性与丰富性，在满足日常购物需求的同时，联动咖啡、书店等业态，打造休闲、社交的空间。

非标商业热度也不低，广州南沙开发建设集团有限公司与龙湖集团旗下龙湖智创生活正式签署招商运营战略合作协议，共同打造南沙区非标街区项目17 Town拾柒糖。

从官方披露的资料来看，这将是南沙区首个明确以“非标商业”为特色的城市空间项目，定位为融合体验式商业街区，计划通过社交餐饮、品质生活、儿童美育、先锋体育等多元业态组合，填补综合型新型商业体的市场空白。

商业品牌赴港拓店与上市并行，高奢创新门店体验模式

餐饮方面，6月26日霸王茶姬香港第二家门店正式落地荃湾如心广场，此外奥海城、屯门市广场及VCity三处共计8家标准门店亦将陆续开业。

这是该品牌进军香港市场的第二年，此次多店齐发透露了加速本地化布局的战略意图。香港的国际化程度较高，独特的地理位置使其拥有供应链优势，是不少餐饮品牌全球化的跳板。

7月7日，快餐品牌老乡鸡在港交所提交上市申请，招股书显示，老乡鸡2022年、2023年、2024年的营收分别为45.28亿元、56.51亿元、62.88亿元；毛利分别为9.19亿元、13.19亿元、14.33亿元；毛利率分别为20.3%、23.3%、22.8%。

2020年开始，老乡鸡开始探索加盟模式，已形成直营+加盟门店网络。截至2025年4月30日，老乡鸡在中国58个城市拥有1564家门店，包括911家直营店和653家加盟店，覆盖9个省。不过，其对单一地区市场的依赖度较高，全国化进程缓慢，或限制其未来增长的空间。

服饰方面，耐克公布截至2025年5月31日的2025财年第四季度及全年财报，截至2025年5月31日财年，耐克公司营收为463亿美元，按报告基础算同比下降10%，其中大中华区全年营收同比下降13%至65.85亿美元。

分产品来看，耐克曾经引以为傲的鞋类业务成为拖累整体业绩的主因，全球范围内下滑13%，其中经典款Air Force 1和Dunk系列销量下降超过20%。

市场竞争方面，在专业运动领域，耐克跑步品类正逐渐被HOKA、On 昂跑及亚瑟士等品牌挤压。突出的篮球品类虽保持优势，但增长乏力，2025年虽在Vomero 18跑鞋、KD 18等新品推出下有所增长，但长期仍面临较大的压力。

奢侈品方面，创新门店体验是当下的重要趋势，LV 在上海南京西路揭幕全球唯一“路易号” 巨轮，总面积1600平方米，长114.5米、高30米，融合了路易威登店铺、Le Café Louis Vuitton餐厅以及“非凡之旅”（Visionary Journeys）品牌展览，于6月28日向公众开放，吸引了大量客流。

据悉，目前“路易号”内部的展览和餐厅已经开放预约到7月底，且已经约满，兴业太古汇的客流也有较大幅度提升。LVMH集团明确表示，该空间并非临时围挡，计划至少保留两年。

实际上，这类创新商业空间近年来备受奢侈品牌青睐，此前Prada 与王家卫就合作了上海荣宅餐饮空间，将《花样年华》美学转化为沉浸式体验，在社交媒体收获不少关注，同时也吸引了不少消费者前往打卡消费。

珠宝方面，6月26日，周六福珠宝股份有限公司在香港联合交易所主板正式挂牌上市。在此之前，周六福曾于2019年递表A股，两度冲击未果后于2024年转战港交所，历经6年终圆上市梦。

数据来源：上市招股书，观点指数整理

招股书数据显示，2022-2024年，周六福营收分别为31.02亿元、51.5亿元、57.18亿元，同期净利润分别为5.75亿元、6.6亿元、7.06亿元。收入来源上，大部分来源于加盟模式。在快速扩张的下沉加盟网络下，周六福向加盟商售卖产品并收取服务费用。

截至2024年12月31日，其拥有4129家门店，其中加盟店占比97%以上。这也意味着，该企业未来的增长取决于能否吸引更多加盟商成功扩大门店网络。

商超会员店方面，山姆会员商店扩张步伐继续加速。6月底，广东东莞山姆二店成功摘牌拿地，地块位于厚街镇河田社区，项目预计2025年三季度动工建设，最快在2026年底开业。

沈阳第二家门店也正式签约，这标志着山姆会员商店将落户皇姑区首府新区。公开资料显示，山姆目前在国内已有56家已开业门店。

6月底，永辉超市宣布，预计在9月30日前完成全国200家门店的调改目标，第三季度将平均每天开业一家调改店，以加速门店升级。

如广州客村丽影广场的沃尔玛广州新港店宣布闭店后，目前最新确认将由永辉超市接手，打造广州市中心城区首家永辉超市“学习胖东来”自主调改店。

阿里集资支持电商业务发展，抖音进军日本电商市场

国内电商方面，7月3日，阿里巴巴集团发布公告称，计划发行本金总额约120亿港元、2032年到期的零息可交换债券。

此次募集资金净额将用于投入云计算基础设施建设和支持国际电商业务发展。国际电商是阿里增长较快的板块，2025财年收入同比增长29%，资金注入有望助力其加大市场拓展力度。

即时零售业务上，当前国内电商巨头竞争白热化，美团推出“美团闪购”，京东重金补贴“京东外卖”，淘宝将“小时达”业务升级为“淘宝闪购”，并发放500亿生态补贴，各方围绕即时零售业务展开激烈竞争。

以淘宝为例，期内其宣布启动规模高达500亿元的补贴计划，将在12个月内向商家推出店铺补贴、商品补贴等，以保障商家利润空间，拉升即时零售渗透率。

而京东外卖也正式启动 “双百计划”，将投入超百亿元，通过流量扶持、营销补贴等5A级商家服务体系，扶持更多品类标杆品牌的销量破百万。

跨境电商方面，7月2日，亚马逊海外购宣布首个年中大促 “海折节” 于7月8日至7月12日开启，并在亚马逊购物 App、微信小程序“亚马逊海外购”以及京东亚马逊海外官方旗舰店同步上线。

此次大促主打“单件零门槛全球包邮”，有3万个品牌、200多万件商品参与，整体规模达到亚马逊年度大促级别。

如今众多跨境电商平台都在年中开展促销活动，如Temu的“Temu Week”、TikTok Shop美区的“Deals For Your Days”等，亚马逊年中大促也面临不小的竞争。

6月30日，TikTok Shop 宣布进军日本电商市场，当地消费者可直接在APP内通过短视频和直播购物。针对跨境商家，平台开放自运营（POP）与全托管两种模式。

TikTok在日本拥有较高的渗透率，每月活跃用户超过3300万，尤其在青少年群体中的覆盖率高达70%，在20至30岁人群中占比亦超过 50%，庞大的年轻用户群体对TikTok开拓电商业务市场有一定的积极作用。

REITs发行、申报与扩募并行，企业加速推动优质资产上市

期内上市的REITs，在二级市场表现突出，行业增长性受到资本的青睐。

6月27日，中金中国绿发商业REIT于深交所上市，发行价3.16元/份，开盘价4.108元/份，开盘涨幅为30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。

截至收盘，每股价格显示为4.108元，单日涨幅高达30%，全日换手率仅为0.71%，成交总额达439万元。

数据来源：公开市场，观点指数整理

截止该REIT上市首日，目前已上市消费基础设施REITs中，股价区间在3-10元/份，华夏印力消费REIT的股价最高，超过10元/份。

伴随REITs市场的高热度，又一头部商业企业申报REITs。中海地产公告称，拟将佛山南海映月湖环宇城，以公募REITs的形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。

区别于其他申报发行的消费基础设施REITs，中海商业REITs的底层资产映月湖环宇城为中海地产首个以存量资产收购方式获得的购物中心。

项目前身为南海怡丰城，由新加坡丰树集团投资开发，于2014年投入运营。2020年3月，中海地产完成收购南海怡丰城并更名为映月湖环宇城。

这也意味着，如果该REIT能够顺利发行，将成为现有消费基础设施REITs队伍中最快实现“买入-改造运营-退出”闭环的项目，届时能给当前企业发行商业REITs带来一定参考。

与此同时，现有消费基础设施REITs的扩募也在持续推进中。7月8日，华夏基金管理有限公司宣布，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金计划进行扩募，并新购入基础设施项目。

根据公告，此次拟购入的项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目，交易对象为华润商业资产控股有限公司，资金来源为扩募发售份额募集资金。

据观点指数了解，这已是华夏华润商业REIT的第二次扩募，今年3月24日该基金就宣布拟进行首次扩募，首个扩募资产为苏州昆山万象汇。

来源：公开资料，观点指数整理

整体来看，华润拟扩募的项目均属于万象汇系列，整体运营时间在5-10年左右，属于较成熟的商业项目，布局上涵盖二线和三线城市项目，资产类型较为多元。

观点指数认为，这种同系列项目的注入，能帮助REIT扩大基金规模、分散风险，同时降低管理复杂度，有效提升收益水平。

展望未来，若华夏华润商业REIT成功扩募，且新增资产后续的运营稳定，将极大助力基金的收入和收益增长，并提升REIT的交易活跃度，吸引更多的机构投资者参与。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。