美国房地产经纪人协会（NAR）最新预测令人心头发凉：2025年房屋销量将创下三十年新低。

冰冷的数字背后，是一个被高利率死死扼住咽喉的市场——买家买不起，卖家不愿卖，整个交易链条陷入前所未有的僵局。

01.点将至，三十年未遇之冷

美国房地产经纪人协会（NAR）刚刚下调了2025年房市预测，最刺眼的数据直指交易量。

原本预期能比2024年略有增长的现房销售，最新预测却调转为年降1.5%，全年交易量预计仅勉强达到400万套。

这一数字一旦成真，将成为自1995年（380万套）以来最惨淡的一年。更严峻的是，2023年和2024年的销量已经徘徊在1995年以来的最低谷。

三十年未遇的寒冷，正笼罩着美国房地产市场。

02.高利率：悬在市场头顶的达摩克利斯之剑

销量跌至冰点的核心原因直指一个关键词：房贷利率。

Realtor年中更新的预测显示，2025年30年期固定抵押贷款利率的预期被大幅调高。原本预计全年平均6.3%，年底降至6.2%的"美好愿望"破灭。

最新预测残酷得多：2025年全年平均利率将高达6.7%，直到年底也仅能小幅回落至6.4%左右。

高企的利率像一道沉重闸门，死死压住了购房者的购买力。

房地美（FreddieMac）最新数据显示，截至7月17日的一周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.75%。自今年初以来，这一利率就未曾低于6.6%。

Realtor首席经济学家丹妮尔·黑尔（DanielleHale）一针见血地指出："即使市场上待售房屋增多，买家的反应与过去类似供应变化时期相比，依然异常冷淡。"

03.矛盾格局：库存涨了，买家却消失了？

市场呈现出一种令人费解的"分裂感"。

一方面，库存确实在显著增加，尤其是南部和西部地区。经历了多年的供应紧张后，今年5月全美活跃房源数量自2019年底以来首次突破100万套。

但另一方面，期待中的"库存增加带动销售回暖"并未出现。

黑尔分析道："在南部和西部等地区，库存增长更为显著，但负担能力的限制持续压制着需求。与此同时，东北部和中西部市场供应仍然偏紧，买家活动相对稳定。"

高利率叠加历史高位的房价，将大批潜在买家牢牢地挡在市场之外。

04.卖家硬扛：宁可下架，绝不降价

面对买家的观望和犹豫，卖家们的态度同样强硬。

Realtor观察到，许多卖家现在的选择是：宁可下架，也不降价！

数据显示，今年5月，全美主动撤销挂牌（delistings）的房源数量同比激增47%。这清晰表明，越来越多的卖家选择"持房观望"，静待市场转机，而非在当下与买家艰难议价。

买卖双方的这种"僵持"，导致了一个看似矛盾的结果：销量跌入冰点，房价却仍在微涨。

Realtor预计，2025年全美房价仍将上涨2.5%（虽然低于年初预测的3.7%）。"买不起也卖不掉"的困境下，房价的"粘性"超乎想象。

05.连锁崩塌：开工锐减，首购年龄创纪录

房市冻结的寒意，正在向更深处蔓延。

新屋开工量预期被大幅下调。经历了一个疲软的春季后，Realtor经济学家现在预计，2025年单户住宅开工量将同比下降3.7%，至仅98万套。

这与年初预测的年增13.8%形成巨大落差。

新屋供应长期不足的恶果，直接体现在首次购房者身上。

如今，美国首次购房者的典型年龄已飙升至创纪录的38岁。越来越多的年轻人被迫延长租房时间，或与家人同住。

这种趋势预计将持续。Realtor预测，2025年美国的住房自有率将进一步下降至65.2%，低于2024年的65.6%和2023年的65.9%。

唯一的好消息留给了租房者：预计2025年租金增长仍将疲软，租金中位数预计下降0.1%，2024年下降了0.2%。

当38岁才买首套房成为一代人的无奈常态，当"有房可卖"与"有房可买"成为一道无解题，美国房地产市场冻结的冰面下，涌动着无数被压抑的安居渴望。

我是Andy，一个关注海外置业与移民10年的老博主！