前11月房企债券融资6000亿，降幅收窄；银行密集约见房企，“融资雨”能来吗？
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作者 | 王迪
关于房企融资的“雨”还未至，但是房企融资的“雷”已经打了多次。
12月7日，光大银行召开房企座谈会，万科、新城控股等超8家房企参与。据搜狐财经不完全统计，截至12月8日，半个多月以来，10多家银行已经与房企密切约见。
其中，国有六大行(农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、中国银行、邮储银行)已全部完成与房地产企业的座谈等交流。此外，广发银行、浙商银行等股份银行听取企业诉求。
搜狐财经发现，参与此次座谈会多以新城控股、龙湖集团、万科集团、滨江集团、美的置业、绿城中国等稳健型房为主，还包括出险房企。此前，世茂集团、世茂股份参加建设银行、上海银行的交流座谈会，碧桂园参与了光大银行及广发银行的座谈会。
纵然银行积极信号不断，但是针对座谈会对企业自身救助作用，多家出险房企对搜狐财经表达了悲观情绪。一位阳光城内部人员表示，并没有参与银行座谈会，而世茂相关知情人士则指出：“想要低调，银行座谈会其实还是在市场化法制化的基础上，探讨具体项目的可行性方案，不是救助这种情况。”
专家：融资环境不会太快改善，房企：银行走访只是第一步
从此次银行座谈会可以看出，民营房企在新一轮融资工作中获支持的比重会进一步上升，民营房企的关注和重视程度在提高。
具体来看，新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表出席广发银行会议。参与中国银行座谈会的多为混合所有制及民营房企，包括绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等。
一位没有暴雷的民营房企内部人士告诉搜狐财经，具体合作形式还不知道，但是走访只是第一步。去年是银行战略授信，今年是先走访、了解需求。
业内人士表示，此举释放出金融支持房地产行业健康平稳发展的积极信号，也有银行近期与部分房企达成银企合作协议和融资意向。
易居研究院研究总监严跃进则分析称，从合作内容来看，提及了三类重点内容，即企业新增授信、展期降息、经营性物业贷款等。观察近期各类座谈会，经营性物业贷款的提法明显增多，其对于商业地产相关项目的融资具有积极的作用，也是除了住宅市场以外新的融资工作。
“类似座谈会也说明，并不是所有资源只投放到50家房企或系统重要性的房企中，一些区域性的民营房企也可以获得较大的支持，这个工作定位是需要各类民营房企重视。”严跃进表示。
事实上，今年10月底，中央金融工作会议释放了积极信号，明确强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。今年11月底，央行等8部门祭出支持民企融资25条，加大支持民营企业信贷支持力度。
此前，市场亦有消息称，中国监管机构正在起草一份50家中资房地产商融资白名单，其中不乏已出险房企。去年，自“金融16条”以来，中央逐渐从信贷、债券、股权三个方面落实支持房企融资政策。
镜鉴咨询创始人张宏伟则对搜狐财经指出，融资环境不会那么快改善。白名单估计稍微有点作用，但是意义不是很大，如果要针对白名单企业，能够快速融资的话，还是要取决于市场是不是能够快速回暖，销售是不是回转。销售好了还款才能顺利。有借有还，银行才能再贷给房企。
前11月民营房企发债仍处低位，招商蛇口融资额度最高达38.4亿元
近日，房企融资“破冰”箭在弦上，或许与今年房企融资密切相关。就前11月的房企融资来看，并不十分乐观。
中指院指出，当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这与既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。
据中指研究院监测，2023年1-11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。
就单月表现来看，2023年11月房地产企业债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。
在融资结构方面，信用债发行量大增，海外债零星发行。其中，11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比大幅增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。
就房企融资类型来看，2023年前11月，民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8个百分点，保持低位水平。其中，美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升，但仍为近一年来低位。
其中，11月招商蛇口融资额度最高，合计38.4亿元，苏高新平均融资利率2.54%，融资成本最低。
结合近期密集的银行座谈会，张宏伟对搜狐财经指出：“现在房企融资的关键是销售好，销售好了才能贷得多。现在估计不会那么快。”张宏伟如此表示。
就目前来看，市场情况仍没有回暖。根据国家统计局数据显示，今年前10月商品房销售额97161亿元，下降4.9%；其中住宅销售额下降3.7%。
中指研究院则指出，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。
