核心提示： 万达集团创始人王健林近期再次启动大规模资产出售，计划转让旗下48座万达广场，交易金额或超千亿元。这是继2017年"世纪大甩卖"后，万达又一次战略性收缩，旨在加速回笼资金、降低负债率，同时推进轻资产转型。业内人士分析，此举折射出中国商业地产深度调整期的生存逻辑——"现金为王"正成为行业共识。

一、交易细节：神秘接盘方与千亿级资产腾挪

据财新报道，此次出售涉及全国28个省份的48个万达广场项目，多为三四线城市资产，目前已有部分项目与险资机构达成意向协议。不同于2017年将文旅项目打包卖给融创、酒店资产售予富力的操作，本次接盘方更倾向金融机构，某央企背景的资管公司被曝已介入谈判。

值得关注的是，万达并未完全退出这些项目。知情人士透露，交易采用"资产出售+管理输出"模式，万达仍将保留部分运营权并收取管理费。这种"轻资产"合作方式，与其2021年提出的"五年内不再持有物业"战略高度契合。

二、战略转向：从买买买到卖卖卖的十年轮回

万达的资产处置轨迹堪称中国商业地产的晴雨表：

• 2015-2017：海外扩张高峰期，累计投资超250亿美元收购AMC影院、传奇影业等资产
• 2017年：遭遇流动性危机，637亿打包出售文旅和酒店项目
• 2020年：清仓海外地产项目，退出芝加哥、洛杉矶等地标项目
• 2023年：陆续出售万达电影、万达宝贝王等非核心资产

本次出售后，万达自持广场数量将缩减至约180座。对比巅峰时期"每天开业一座万达广场"的豪言，如今的战略收缩凸显行业寒冬下的生存智慧。

三、行业镜鉴：商业地产的"断臂求生"逻辑

万达的抉择背后是行业共性困境：

1. 债务压力：截至2023年三季度，万达商管有息负债仍超3000亿元，年内到期债务逾400亿
2. 估值倒挂：商业地产资本化率普遍升至5%-6%，持有重资产收益不及资金成本
3. 模式迭代：电商冲击下，传统购物中心租金增长乏力，REITs退出通道尚未完全畅通

仲量联行数据显示，2023年全国商业地产大宗交易额同比下降23%，资产出售方80%为境内企业，接盘方中金融机构占比首次超过开发商。这种"金融资本接棒开发商"的趋势，标志着行业进入存量博弈新阶段。

四、专家解读：破局关键在运营能力证券化

"出售资产只是第一步，真正的考验在于轻资产运营的可持续性。"戴德梁行中国区副总裁指出，万达的核心优势在于成熟的商业运营体系，未来需通过：

• 管理费分成：将运营能力转化为持续现金流
• REITs发行：推动符合条件的项目登陆基础设施公募REITs
• 数字化赋能：通过大数据优化招商组合，提升坪效

值得注意的是，万达商管港股IPO已三次递表失效，若最终未能上市，其与战投签署的业绩对赌协议或将触发300亿元股权回购条款。这或许解释了此次"壮士断腕"式出售的紧迫性。

五、未来展望：中国商业地产进入"精耕时代"

随着本次交易落地，中国商业地产或将呈现新格局：

• 开发商：加速向"投建管退"全链条服务商转型
• 投资者：更关注资产包现金流稳定性而非规模效应
• 租户端：体验式消费业态占比持续提升，传统零售空间面临改造

王健林曾在内部会议上强调："万达要成为商业界的IBM，靠大脑而不是肌肉赚钱。"这次大规模出售，或许正是这家万亿级企业从"地产巨头"向"服务巨头"蜕变的关键一跃。在去杠杆与新模式探索的双重压力下，万达的转型路径将为整个行业提供重要范本。