王健林再售48座万达广场 加速回笼资金减负债
创始人
2025-05-27 10:32:10
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核心提示: 万达集团创始人王健林近期再次启动大规模资产出售,计划转让旗下48座万达广场,交易金额或超千亿元。这是继2017年"世纪大甩卖"后,万达又一次战略性收缩,旨在加速回笼资金、降低负债率,同时推进轻资产转型。业内人士分析,此举折射出中国商业地产深度调整期的生存逻辑——"现金为王"正成为行业共识。

一、交易细节:神秘接盘方与千亿级资产腾挪

据财新报道,此次出售涉及全国28个省份的48个万达广场项目,多为三四线城市资产,目前已有部分项目与险资机构达成意向协议。不同于2017年将文旅项目打包卖给融创、酒店资产售予富力的操作,本次接盘方更倾向金融机构,某央企背景的资管公司被曝已介入谈判。

值得关注的是,万达并未完全退出这些项目。知情人士透露,交易采用"资产出售+管理输出"模式,万达仍将保留部分运营权并收取管理费。这种"轻资产"合作方式,与其2021年提出的"五年内不再持有物业"战略高度契合。

二、战略转向:从买买买到卖卖卖的十年轮回

万达的资产处置轨迹堪称中国商业地产的晴雨表:

  • 2015-2017:海外扩张高峰期,累计投资超250亿美元收购AMC影院、传奇影业等资产
  • 2017年:遭遇流动性危机,637亿打包出售文旅和酒店项目
  • 2020年:清仓海外地产项目,退出芝加哥、洛杉矶等地标项目
  • 2023年:陆续出售万达电影、万达宝贝王等非核心资产

本次出售后,万达自持广场数量将缩减至约180座。对比巅峰时期"每天开业一座万达广场"的豪言,如今的战略收缩凸显行业寒冬下的生存智慧。

三、行业镜鉴:商业地产的"断臂求生"逻辑

万达的抉择背后是行业共性困境:

  1. 债务压力:截至2023年三季度,万达商管有息负债仍超3000亿元,年内到期债务逾400亿
  2. 估值倒挂:商业地产资本化率普遍升至5%-6%,持有重资产收益不及资金成本
  3. 模式迭代:电商冲击下,传统购物中心租金增长乏力,REITs退出通道尚未完全畅通

仲量联行数据显示,2023年全国商业地产大宗交易额同比下降23%,资产出售方80%为境内企业,接盘方中金融机构占比首次超过开发商。这种"金融资本接棒开发商"的趋势,标志着行业进入存量博弈新阶段。

四、专家解读:破局关键在运营能力证券化

"出售资产只是第一步,真正的考验在于轻资产运营的可持续性。"戴德梁行中国区副总裁指出,万达的核心优势在于成熟的商业运营体系,未来需通过:

  • 管理费分成:将运营能力转化为持续现金流
  • REITs发行:推动符合条件的项目登陆基础设施公募REITs
  • 数字化赋能:通过大数据优化招商组合,提升坪效

值得注意的是,万达商管港股IPO已三次递表失效,若最终未能上市,其与战投签署的业绩对赌协议或将触发300亿元股权回购条款。这或许解释了此次"壮士断腕"式出售的紧迫性。

五、未来展望:中国商业地产进入"精耕时代"

随着本次交易落地,中国商业地产或将呈现新格局:

  • 开发商:加速向"投建管退"全链条服务商转型
  • 投资者:更关注资产包现金流稳定性而非规模效应
  • 租户端:体验式消费业态占比持续提升,传统零售空间面临改造

王健林曾在内部会议上强调:"万达要成为商业界的IBM,靠大脑而不是肌肉赚钱。"这次大规模出售,或许正是这家万亿级企业从"地产巨头"向"服务巨头"蜕变的关键一跃。在去杠杆与新模式探索的双重压力下,万达的转型路径将为整个行业提供重要范本。

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