在房地产行业深度调整的背景下，多地正以“现房销售”为突破口，重塑市场信心与行业生态。自2022年末以来，全国已有超30个省市启动现房销售试点，并配套出台土地、金融、税费等支持政策。这一改革不仅是对预售制弊端的纠偏，更被视为房地产发展新模式的关键实践。

政策背景：从“风险防控”到“系统性改革”

中国商品房预售制自1994年推行以来，虽加速了行业扩张，但长期积累的交付风险、质量纠纷等问题逐渐凸显。2023年，中央经济工作会议首次系统提出现房销售概念，要求“有条件推进试点，优化预售资金监管”。2024年底的全国住房城乡建设工作会议进一步将“现房销售”列为2025年重点任务，提出“构建房地产发展新模式，以人定房、以房定地、以房定钱”的顶层设计，明确通过土地供应、金融工具与监管机制协同推动改革。

试点进展：从地方探索到全国铺开

1、省级示范：海南先行，北京、深圳深化

海南作为全国首个省级推行现房销售的省份，自2020年政策落地后，新房投诉量同比下降67%，行业集中度提升，头部房企市场份额占比超75%。北京、深圳通过土拍规则创新扩大现房销售范围：北京2023年集中供地中，62%的地块设置“竞现房销售面积”条款；深圳2024年宝安区一宗地块要求“全部现房销售”，成为一线城市标杆。

2、城市实践：差异化政策激活市场

·武汉：2025年5月新政将多孩家庭购房补贴范围扩至全市，二胎、三胎家庭分别补贴6万元、12万元，叠加契税全免，政策首日咨询量突破5000人次。

·合肥、郑州：部分土地在出让环节直接规定现房销售比例，倒逼房企提升产品力。如合肥红达天映、伟星T10。

·荆门：湖北省唯一试点城市，其现房项目“城控·易居苑”开盘首日去化率100%，实现“交房即办证”，购房者满意度超90%。

配套支持：破解房企资金困局与消费顾虑

为缓解现房销售对房企的短期冲击，多地推出针对性政策：

·资金纾困：赣州允许土地出让金分期缴纳，九江对现房购房者补贴契税50%，山东将公积金贷款额度提高至80万元。

·需求激励：中山向新房购买者发放购房款0.5%的消费券，苏州对多子女家庭上浮贷款额度至1.2倍，成都试点“现房+消费券”组合，购房即赠1万元家电补贴。

市场影响：短期阵痛与长期红利并存

1、行业洗牌加速

现房销售要求房企自有资金占比超50%，中小房企生存压力加剧。2024年TOP10房企市场份额升至63%，行业集中度创历史新高。

2、供需结构优化

2024年全国现房销售面积达3亿平方米，占总销量30.84%，较2020年翻倍。尽管青岛等城市现房均价较期房高21%，但武汉、成都等地现房去化周期缩短至6个月，供需匹配效率提升。

3、消费者行为转变

购房者对现房接受度显著提高。北京、上海核心区现房去化率超90%，武汉多孩家庭现房认购量同比激增150%，市场调研显示，87%购房者认为“现房可规避交付风险”。

渐进改革是关键

现房销售是行业高质量发展的必由之路，但需平衡风险防控与市场稳定。新出让地块逐步推行现房，存量项目延续预售，避免“一刀切”冲击市场。同时建议现房模式配套“预售资金穿透式监管”和“房企信用修复机制”，以平稳过渡。

从试点到全面落地的挑战

尽管现房销售占比有望在2025年突破30%，但全面推广仍需突破三大瓶颈：

·金融工具创新：需开发“现房开发贷”及REITs产品，缓解房企长期资金压力；

·土地供应节奏：优化出让频次，避免短期供应过剩导致区域房价波动；

·质量监管升级：建立“在建过程透明化”平台，确保现房交付质量。

现房销售试点不仅是房地产行业的“破局之战”，更是中国住房制度向“住有所居”目标迈进的重要一步。随着政策细化与市场适应，这一模式或将重塑购房逻辑，推动行业从“规模扩张”转向“品质深耕”。