近期以来，深铁（注：深圳地铁集团）因为万科“力挽狂澜”而备受关注，一家坐拥深圳庞大体量TOD优质资源的“隐形地主”。

地产密探最新获悉，近日起，深铁对外出售深圳福田“车公庙”知名商圈的2套闲置商铺，即香蜜湖深南香蜜立交西南侧深铁置业大厦“301”、“501”。

其中，“301”号商铺建面3530.12㎡，对外报价近1.45亿元，单位售价近4.1万元/㎡。“501”号商铺建面1315.25㎡，对外报价约5919万元，单位售价4.5万元/㎡。

另据悉，深铁置业大厦综合体建成于2022年，开发商是深铁置业集团，为深铁集团旗下子公司。该地标项目自带1.2万方商业，三公里内有深圳购物公园、星河CoCo park等；临近车公庙地铁站，30分钟内可到达机场、口岸、高铁站。

来源：爱巢置业公众号

深铁方面还透露，深铁置业大厦定位高端，吸引了约60%科技金融、文创时尚、服务类等企业入驻及约10%企业总部入驻，已形成较强的产业聚集效应。

截至2024年9月底，深铁集团总资产达到7522.84亿元，涉及货币资金近280亿元，存货960亿元，投资性房地产141亿元，长期股权投资1127.6亿元，在建工程1520.75亿元。

该期末，深铁集团短期借款20.74亿元，一年内到期非流动负债263.65亿元，而长期借款1086亿元，应付债券778.7亿元。

作为背靠强势国资背景的地方国企，深铁集团在最新债券发行说明书中提到，偿债保障除了自身资金之外，还有雄厚的政府资金投入和通畅的外部融资渠道，比如近3年累计收到政府各项资金投入超257亿元。去年前3季度，其融资净现金流358亿元，比上年底近280亿元高出了78亿元，说明其融资较为通畅。

不过，深铁集团2024年前三季度业绩并不理想，虽然实现营收同比增加33亿元至123亿元，主要来自地铁、铁路运营及管理设计与TOD开发，但营业利润及净利润亏损约80亿元。从过去几年看，该集团地铁、铁路运营及管理设计毛利率是持续亏损的，而站城一体化开发的TOD开发的毛利率在70%以上。

去年前三季度亏损拖累有两个关键因素：一是财务费用惊人，当期达43.1亿元，同比增加12.4亿元；二是投资收益损失48.5亿元，主要是源自联合营企业。

其中，万科作为深铁集团重要的战投子公司，被列为了联合营企业，其持股比例达到了27.18%。2017年，深铁集团终结“宝万之争”，以664亿元收购万科相关股权并稳坐第一大股东。

2017年～2023年，深铁累计从万科拿到约192亿元分红，就此而言，还暂未从万科收回投资成本，但投资万科是一本大账，比如深铁庞大的TOD增值潜力，离不开万科的专业开发赋能等。

今年2月以来，万科历经高层大变动，以深铁为首的深圳国资体系高管全面介入，为其解决当前流动性困局。

据相关统计，仅今年2月，深铁集团就为万科提供资金超过了70亿元，若算上去年万科大宗资产关联交易及认购REITs基金等，合计为其投入超百亿。

很多人好奇说：深铁，哪有那么多钱？如前所述，深铁手上优质资产众多，无论是大宗资产出售、抵押融资抑或发债融资，有强势国资背书，肯定比较容易。