发行高峰期

作为全国土地收储的先行者，广东省率先启动了专项债券收储土地的行动。

截至3月初，广东省已发行307亿元专项债券用于回收闲置土地，覆盖了19个城市、86个项目，总投资额达到473.25亿元。

其中，珠海、惠州、广州等地的收储规模位居前列，珠海单个城市收储金额达到66.52亿元，惠州市计划收购8宗土地，总价近50亿元，且收储价格普遍为原成交价的7-9折。

值得注意的是，收储对象主要是地方国有企业持有的地块，占比超过90%。

例如，珠海华发集团、大横琴等国有企业持有的14宗地块通过专项债券资金得以盘活，部分土地用途从住宅调整为保障性住房或公共设施用地，体现了“存量优化”的政策导向。

目前全国已公示拟收储地块超过300宗，总价值约500亿元，广东、四川、吉林等地正处于发行高峰期。

中信证券预计，2025年土地储备专项债券的规模可能达到6000亿至1万亿元。

截至2025年3月12日，四川省已有12个城市发布了专项债券收储闲置土地的公示信息，共涉及118宗地，资金规模（含拟定）达到105.5亿元。

其中，绵阳市以24宗地居首，涉及资金32.91亿元；巴中市紧随其后，有30宗地，涉及资金14.7亿元；遂宁市则有13宗地，涉及资金11.17亿元。

提振作用显著

专项债券收储对房地产市场的短期提振作用十分明显。

以广东为例，收储资金直接返还给房地产企业，缓解了部分企业的现金流压力。例如，广州越秀地产通过广龙路地块收储获得了70亿元的应付票据，为后续投资创造了空间。

中指研究院的测算显示，每1万亿元专项债券资金可以化解约8.5亿平方米的未开工土地库存，推动土地去化周期缩短至13.9个月，接近历史低位水平。

从长远来看，通过调整规划、置换等方式再开发收储的土地，可以与“三大工程”（保障房、城中村改造、平急两用设施）形成协同效应。珠海有30%的收储地块规划调整为保障房用地，北京116.87亿元的土地储备专项债券则聚焦于旧宫镇环境整治等项目，为产城融合预留了空间。

然而，中指研究院也指出，当前收储地块多集中在国有企业，专项债券额度分配不均、调规程序复杂等问题限制了收储效率。

中指研究院政策研究总监陈文静建议，未来需要通过限定收储标的年限（如2020年后地块）、优化土地置换机制等措施来提升资金效益，同时扩大对民营企业的支持范围。

随着政策细则的完善，专项债券收储有望成为平衡楼市供需、防范系统性风险的关键手段，推动行业向“存量焕新”模式转型。