观点网 “我们之前从没有开启过认购，（2月）15号才开始认筹。”

自2024年4月拿地之后，上海静安内环越秀静安天玥终于现出真身，将在2月中旬进行第一批认购，“这一次我们是直接将三栋楼内的房源一并放出”，据销售人员向观点新媒体所透露的消息，越秀静安天玥项目备案均价约11.94万元/平方米，推出房源合计97套，而此前网传“项目于2024年12月推出50套房源”则为不实。

事实上，从项目拿地到预热阶段中间的大半年内，越秀在上海深耕的脚步愈加密集，仅2024年11月-12月之间，这家广州房企便在沪上市区内落下两子。进入上海的3年时间里，越秀已经完成布局10宗项目，去年12月，越秀苏河和樾府三期推出130套房源，最终全部售罄。

押注中兴路板块

不过，相较热度颇高的苏河和樾府，越秀静安天玥的地理优势并不算突出。

扎根中兴路板块内，不免让市场回忆起早前那宗“面包低于面粉价”的地王项目：2016年8月17日，融信战过招商、保利等18家房企，以110.1亿元的总价拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，溢价率达到139%，楼板价已经达到10.02万元/平方米。有业内人士公开表示，该地块的可售面积楼板价或将达到14万元/平方米以上，刷新全国住宅地块的最高总价和单价。

而后，融信选择向万科转让49%股权，项目也改由万科与融信共同开发，彼时，融信中国还向观点新媒体坦言，寻找合作方是其践行轻资产模式的体现，选择部分有实力和品牌影响力的开发商合作，从而降低杠杆和风险，同时实现优势互补。

不过，该项目直到2020年4月30日才得以取证入市，2021年开盘，预售证平均单价仅12.98万元/平方米，这一金额对比拿地价格落差明显，目前，该楼盘价格浮动至13.75万元，仍未能挽回早年间地王名号带给其的商业价值。

四年后，越秀以15.97亿元获得静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，折合楼板价7.82万元/平方米，房地联动价12.1万元/平方米，从中兴路一号的价格来看，越秀所摘地块处于平均水平线上。

况且，作为新房更新较快的板块之一，中兴路板块的楼盘平均单价已经平均在10万元-12万元之间。观点新媒体从近5年间板块内新房项目中筛选出的楼盘销售情况显示，2019年开盘的民德花苑均价约合在10.68万元-10.9万元；2022年开盘的天汇世纪玺开盘单价11.28万元-13万元之间，目前平均单价约合12.1万元；2023年开盘的静安华府项目均价也在11.9万元。

另值得注意的是，越秀在该板块2023年落子的静安悦项目均价也在12.1万元，共推出80套房源，开盘售罄；而距离项目步行距离10分钟的静安玺樾均价则达到12.5万元，意外的是，静安玺樾二期于11月17日开盘，截至2024年年底仅网签18套房源，去化效果并不理想。

不难看出，中兴路板块的项目各有优劣，而越秀静安天玥位于内环高架路内，周边涵括中山北路小学、静安实验中学等教育配套；以及地铁一号线等交通配套，较中兴路东片区相对能级更高，各板块相加所带来的项目优势在板块内较为亮眼，但对比越秀静安悦项目，前者在商业配套方面仍有不足。

上海投资比重天平

2023年4月18日，上海首轮土拍拉开帷幕，从广州赶来的越秀竞拍代表心急如焚，为凑“成交”好彩头，其还在拍卖桌上放置橙子和香蕉以求好运。

但这毕竟是上海，即便是手握充足资金的房企们，也需应对交易的未知性。

土拍当日，越秀先盯上浦东新区16号线周浦地块，就在即将竞拍时，其与联合企业华发地产却倒在了资料审核阶段，直接取消参拍资格。有市场声音表示，彼时越秀地产竞拍代表要求竞拍延期举行，但最终未能获准，错失土拍拿地良机。

最终，越秀以7.24亿元的价格，拿下一宗位于静安区中兴社区地块，成交楼面价6.79万元/平方米、溢价率7.54%。

这宗地块就是越秀进入中兴路板块的开始，也进一步成为越秀深耕上海的落下的第一枚棋。

自2023年起，越秀频繁露面各大一线城市的土拍现场，以上海居多。究其根本，越秀寻求在上海独立开发项目的想法正在演变为事实。和多数初入上海的房企类似，早前的越秀在操作项目时主要以合作开发为主，以便抵御风险，以及实现从0到1的深耕策略。

最显眼的案例要属位于上海嘉定的保利越秀嘉悦云上项目，如名所见，该项目为保利与越秀联合开发，2022年12月项目首开640套新房，认购1117组，认购率175%，开盘售罄；二期放出177套房源，认购数757组，认购率达到431%。

2024年开始，越秀独立拿地的情况开始增多，上半年拿下越秀静安天玥项目地块及杨浦地块所占权益比例均达到95%，涉及建筑面积达到5.8万平方米。而静安天玥项目地块获取之后，越秀本身在上海内环的资产开始形成联动趋势。

虽然独立摘地开发的比重在上升，但如何分散地块风险依旧是越秀当前在上海摘地的主旋律。于2024年11月，越秀地产还与华润、中能建联合体以78.97亿元总价斩获上海市浦东区杨思地块，以27.55%的实际权益付款21.76亿元。值得注意的是，该地块的溢价率达到40.37%；12月，其又联合招商以21.8亿元的价格拿下一宗长宁区地块，溢价率24.4%。

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