光环不再？越秀区二手房价格创年内新低
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
11月广州新房成绩单在上周揭晓后，二手房成绩单也正式亮相。
克而瑞数据监测显示，11月广州二手房成交10136套，刷新下半年的最好记录，不仅还赶上了今年三四月小阳春的水平，还创年内次新高！
成交均价 “不甘示弱”，同样刷新了一个新纪录：数据显示，11月二手房成交均价29250元/㎡，环比下降10%，同比下降8%，这是近一年来首个二手房成交均价低于3万元/㎡的月份。
小编发现，由于市场成交均价不断往下探，一些二手房成交均价一向坚挺的区域也开始扛不住了，比如老广人心中的“白月光”越秀区。
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克而瑞数据监测显示，近一年越秀区成交10344套二手房，其中11月成交946套，与大市走向一致，同样创下了年内的次新高。
越秀区之所以能成为老广人心中的白月光，与越秀区作为广府文化的发源地有着密不可分的联系，不少老广人宁愿住在越秀区的旧房子也不愿意去周边区域买套更舒适的新房，所以越秀区近几年二手房的成交活跃度一直居高不下的重要原因。其中2021年二手房成交套数为近几年新高，达到了10816套。
成交均价方面，数据显示，近几年越秀区的二手房成交均价涨幅高达67%，一直是“遥遥领先”的存在。
但在今年以来，小编发现，一向坚挺的越秀区二手房成交均价正在慢慢下探。
例如在刚刚过去的11月，越秀区的二手房成交均价49315元/㎡，环比下降9%，同比下降12%，是中心四区近一年同比降幅最高的区域。
以越秀区网红二手房君汇世家为例，该小区在某平台挂牌了一套152.2㎡大三房的房源，总价1730万元，折合单价113677元/㎡。而一个月前该房源的挂牌单价为118135元/㎡，总价在1798万元，一个月过去均价下滑4%，总价优惠68万。
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成交结构上，克而瑞数据显示，近一年越秀区二手房成交主力户型为50-70㎡，共成交2549套，位居所有户型的第一。
当下越秀区二手房的主流是不仅旧，而且贵。从近一年越秀区流通性TOP10的小区来看我们就可以验证这一结论。
这10个小区的大多数以大型社区为主，总户数超千人，多数小区建成年代超20年，均价普遍不低于4万+/㎡，对口学区资源较优，例如东风广场，东风东路。
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为什么一向坚挺的越秀区二手房成交均价也开始慢慢往下探？小编个人认为或许有几个原因：
1、市场竞争激烈，降价是二手房的出货的最终手段。众所周知，今年广州二手房的竞争激烈程度非同凡响，房价普遍回调，在市场二手降温这股大潮下，连珠江新城的豪宅都难以幸免，越秀区的二手房也一样。
前面我们有讲到，11月广州二手房成交均价29250元/㎡，创下年内新低，实在不敢想象这一个月有多少业主在忍痛割爱。
2、从居住属性来看，小区年代久远，户型设计落后。相关数据显示，越秀区老旧居住区有370多个，其中基础设施老化的小区近270个，约四成楼龄达40年以上。
例如某平台上的某个神似“菜刀”户型，去往阳台需要通过卧室，且卧室还与厨房相邻，与现在市面上实用率超100%的新盘相比，这样的户型在若是放在当下自然吸引不了年轻群体的置业目光。
3、越秀区近几年来二手房成交均价涨幅之所以达到67%的原因，与越秀区的学区资源有着密不可分的联系，但现在越秀学区房稀缺属性在逐步减弱。
一方面，近几年来，伴随各区加大对教育资源的投入，多区名校集团遍地开花，实现公共教育服务均等化。另一方面加上全国新生儿人口呈现下降趋势，越来越多的幼儿园和小学关停的背景下，未来越秀区学区房的价值也没有那么稀缺了，价格自然也就会回调。
不过，价格回调也就意味着能用更少的钱享受到越秀区多方面优质配套，这对于部分购房者来说是一项利好，这也是为什么越秀区二手房成交套数一直保持高位的原因。
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