中国物流地产行业预测分析
2023-2027年中国物流地产行业影响因素分析
一、有利因素
（一）零售市场高速增长促进物流地产行业发展
物流地产作为物流基础设施，是物流供应链的重要环节，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用。随着居民消费升级和零售电商的兴起，消费市场在传统仓储服务的基础上，对物流地产其他方面的要求不断提高，促进物流产品、服务模式、技术水平等发展升级，推动着物流地产行业的进步。2010-2020年中国社会消费品零售总额年均复合增速超过10%，2021年全年社会消费品零售总额为440,823亿元，比上年增长12.5%；2022年社会消费品零售总额为439,733亿元，比上年下降0.2%。物流地产的基础设施作为零售供应链的中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用，零售市场的高速增长进一步促进物流地产的发展提升。
（二）甲级物流地产需求增长
三大驱动因素推动中国甲级物流地产市场需求增长。一是商品进出口贸易对保税物流仓储需求的驱动。传统普通货物商品进出口贸易将维持稳定增长，国家大力支持跨境电商业务将推动多个自贸区内保税仓储及其周边非保税仓储的需求。二是电商和零售连锁化发展推动物流仓储需求增长。网络购物已经成为推动中国电子商务市场发展的重要力量，未来一段时间仍会继续保持增长趋势；同时，大型连锁超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，也将进一步增加物流仓储需求。三是来自高端制造业的物流服务需求。因其行业自身资金密集、产品结构复杂等特征，过高的库存或者太慢的存货周转，都会对其资金链造成压力，因而存在对物流服务强烈的需求。未来高端制造业企业会转向使用第三方物流服务，从而推动对于物流设施的需求。
（三）物流地产智能化发展
智能化物流地产是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与智能管理、物业智能托管与安防自动识别技术、物流园区智能化系统集成，为物流园区、物流设施设备的高品质服务与智能化管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全高效的物流经营环境。智能化物流地产具有规模化、网络化和信息化要求高的特点，能有效连接物流设施网络之间的节点，提高物流地产运营效率。
（四）云仓模式的智慧物流园区
智慧物流园区时代，云仓模式优势凸显。从市场现状来看，大多数智慧物流园区入局者仅具备垂直领域的服务能力，无法从供应链层面提供整体式、全流程、一体化的解决方案。而近年来逐渐兴起的云仓模式，具有三大明显优势：
一是多要素联结：云仓模式通过平台化运作的方式，集成了园区设施资源、招商资源、系统科技、仓配服务商、咨询规划等一系列的要素，可为智慧物流园区发展提供所需的各类资源。二是多场景触达：相比其他智慧园区模式，云仓平台可以深度介入物流园区从规划到运营的各个阶段和不同场景，全面深度触达智慧物流园区的各个场景，提供更加全面的解决方案。三是多节点网络：云仓模式可以打破以往物流园区本地化招商、本地化运营、本地化服务的壁垒，通过自身全国性的网络体系，实现物流园区的跨区域资源对接和多园区协同。
云仓模式通过与物流地产商开展多维度、深层次的全面合作，可以实现数字技术与物流地产行业的深度融合，以解决物流地产商提升运营管理和物流园区信息化建设的核心问题，实现园区价值全面提升。
二、不利因素
（一）物流地产项目扩张瓶颈
一方面，轻资产物流地产商融资瓶颈。轻资产运营的物流地产商缺少足够的质押物从银行获得融资。较高的融资成本降低了地产项目扩张的收益率，资金的缺乏导致在跑马圈地时代难以快速连点成面，快速建立物流仓储网络体系。另一方面，物流地产项目结构性失衡。由于经济发展的不均衡性，人口密集、市场集中区域的物流地产项目火热，自动化水平以及服务水平较高，市场租金增长较快；而经济发展相对薄弱区域的低水平物流地产，招商困难，空置率较高，出现了区域性结构失衡现象。
（二）人才短缺问题严重
人才匮乏是很多已进入物流地产领域的企业所面对的主要难题之一。传统的地产企业进入物流地产领域，面临着物流园区建设、园区各类系统规划、设施设备使用维护及信息平台建设等各方面问题。随着大量新建园区的落地实施，人才问题，尤其是项目公司管理人才将是困扰物流地产投资公司的最大问题。这方面的人才需要对园区选址、规划、招商、运营及管理，甚至于资本运作、金融、政府政策协调都要有所了解。目前，部分园区投资企业或运营企业的管理者一部分来自于传统物流企业，一部分来自于地产开发企业，而这部分人才综合能力方面的短板十分明显，一定程度上影响了国内物流地产的发展。
（三）物流地产商困境
当前，物流地产商面临着来着供需两端的双重压力，要求物流园区加速智慧化升级。
一是物流地产市场竞争加剧，优质物流用地日益稀缺。除普洛斯等老牌物流地产商外，诸如万科等地产商也由于“仓储物流园区具备不可替代性”、“土地资源稀缺且具升值潜力”和“物流行业整体向好”等因素，纷纷入局物流地产领域，物流园区竞争仍在加剧。一方面，政府对物流项目税收及投资强度（300-500万/亩）要求提升，尤其是国家一二级物流节点城市的仓储用地供给政策开始收紧，物流地产项目拿地难度增加。另一方面，工矿仓储用地价格持续上涨，5年内涨幅达20%。土地成本上升使得依靠土地红利的传统地产模式收益下降，迫使物流地产商必须进一步提升园区土地利用率，提高有限土地的产出值。
二是客户要求更为严苛：电商、物流等客户，倒逼物流园区数字化、智慧化转型。整个产业经济结构调整和以电商为代表的互联网业态成长，对以快递为代表的物流产业提出了更高要求，对物流园区（超过50%的物流园区有快递类企业入驻）的服务能力提出了新挑战——最显著的变化就是多品种、小批量、单件化的作业总量增加及效率要求大幅提高。但劳动力人口红利消失等现状，导致园区无法满足对规定时间内的单件化货物的服务要求，这一压力加速了物流园区往更高效率的智慧化升级进程。
2023-2027年中国通用仓库面积预测
2021年，中国通用仓库面积为3.45亿平方米；2022年，中国通用仓库面积为3.88亿平方米。
我们预计，2023年我国通用仓库面积将达到4.11亿平方米，未来五年（2023-2027）年均复合增长率约为6.26%，2027年将达到5.24亿平方米。
图表 中投顾问对2023-2027年中国通用仓库面积预测
数据来源：中投产业研究院