全市第一，番禺二手房被一手卷麻了...
还记得，11月广州二手成交量破万时，大家都在吐槽：
预售证：20230309号
嘴上说不买，实际上都在抄底！
打是情骂是爱，有人抄底总比没人买房好...
不过房产君在翻查数据时发现，截至2023年11月，广州二手房的价格，环比降幅是今年以来最大的。
量是上来了，不过都是拿价格换的...
一手开卷，番禺二手量价齐跌
具体到广州各区的情况，全市二手房成交价格，对比10月，无一例外都是下跌的。
但在新政的影响下，大部分区域的二手房成交量环比都是正增加的，唯独“老大”番禺跟“老幺”从化成了现眼包，量价齐跌。
老幺从化量价齐跌并不意外，毕竟从化的情况大家都懂，本地客为主，并不是广大刚需的首选。
但大番禺就不一样了，近三个月的一二手房成交量都是全市第一。
所以，这么火的番禺，为啥就没跟上兄弟的节奏，反而量价齐跌呢？
房产君盘了盘数据，发现番禺楼市实在是太卷了。
1、一手大量上新，二手疯狂挂牌
跟其他区不同，番禺早在90年代就开发了大量小区，二手供应量非常充足，番禺也是目前广州唯一二手房挂牌量超2万套的区。
将近40%的二手房楼龄超过20年，所以，这些业主有迫切的置换需求。
与此同时，新政后番禺放开限购，开发商扎堆上新，今年以来新房供应量131.32万㎡，全市第一，住宅项目非常丰富。
在开发商低价推货，以及产品力大幅领先二手房的情况下，预算充足的买家，基本都会优先考虑一手房。
2、二手房业主向上置换
在户型方面，番禺以刚需和改善为主，所以一二手房的主力成交户型都是90-110㎡。
不过从占比上可以看到，11月番禺一手房110㎡以上的改善户型成交占比38%，高于二手房的30%。
而110㎡以下刚需户型一手房占比为62%，少于二手的70%。
可以看出，11月番禺二手房业主卖掉老破小后，在做向上置换，这部分买家分流去买产品力更强的一手改善房。
汉溪大道，番禺猛砸资源
要说番禺哪个板块改善盘多，我想汉溪大道板块肯定算一个。
番禺的配套基本都沿着汉溪大道板块分布，买房人重点关注的商业、地铁、医院、教育等配套，在这里都不缺。
最重要的是，番禺还在持续加码！
例如最近的番禺汉溪大道北侧储备地块（BA0901规划管理单元）控规：
新版控规中，长隆西片区新增了4宗商业用地，合计14.2公顷，商业的总体量达到28.3万㎡，相当于两个天河城。
这样的规划，不仅填补了长隆西片区的商业空白，同时还拓展了长隆万博的商圈规模。
至于关注度很高的长隆三期AB地块，已经列入了第五批工地计划里了，预计明年1、2月开拍。
凭着优越的地段肯定会有开发商拿地，明年的长隆万博，选择会更多，也更加内卷。
对于改善买家来说，汉溪大道自然是番禺优先考虑的板块了。
均价5-8万，汉溪大道上车门槛不低
虽说汉溪大道板块配套、前景各方面都很好，但价格也相当的“好看”。
目前，不管是长隆，还是万博，一手基本坐6奔8，即便是10多年楼龄的二手，也要4万/㎡起步；南站周边，一手同样去到5字头。
对于普通家庭来说，在这里买一套100多平的房子，至少要500万+起步，上车门槛并不低。
不过预算在400万的买家不用灰心，目前汉溪大道板块还有4字头项目，例如越秀·星寰TOD。
星寰TOD距离7号线谢村站只有约300米，与长隆仅差2站地铁，但能省下2万/㎡的价差。
同时还能享受南站、足球公园、长隆、万博的丰盛配套，性价比非常高。
克而瑞数据显示，2023年1-11月，星寰TOD荣膺番禺380-510万总价段成交三冠王，当之无愧的热销红盘。
上个月我们二娃还参加了星寰TOD的业主开放日，广哥也去了现场“卸妆”，这外立面效果，说实话，很多比星寰TOD价格贵2倍的楼盘，都做不到。
目前星寰TOD主要在卖5栋和6栋。
5栋为17层的小高层，2梯4户设计，性价比高，低密。
主要在售的户型为建面约112㎡的南北通四房、建面约114㎡的四房，以及少量的建面约90㎡三房。
值得一提的是，5栋建面约90㎡三房，现在340万起，就能拿下。
建面约114㎡四房，385万起，预算充足的朋友，建议一步到位四房，价格很香。
6栋是楼王，位置、景观各方面都是全盘最好的。
建面约113㎡南北对流的四房，总价40X万起就有机会入手。
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最后想问问大家，400万预算，你会选番禺还是黄埔？我们评论区聊聊。
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