公募REITs二级市场又“上新”了。今天（9月19日），天津市首单基础设施公募REITs——博时津开产园REIT（508022）正式在上交所敲钟上市。

天津经开区管委会党委书记、主任洪世聪，天津经济技术开发区管委会党委委员、副主任任东生，博时基金总经理张东，基金财务顾问——国投证券副总裁廖笑非等出席仪式。

天津首单公募REITs

博时津开科工产业园REIT是天津市首单公募REITs，底层资产位于天津的重点发展区域，契合了国家对数字经济和高端制造业发展的重视政策。

在发售期间，投资者认购踊跃，网下共27家投资者管理的79个配售对象参与报价，网下认购倍数7.66倍，创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

8月21日，博时津开科工产业园REIT公开发售，产品仅用1天便结束了公众投资者募集，获近十倍认购，成为近期认购颇为火爆的REIT产品。

上市公告书显示：博时津开科工产业园REIT总份额为5亿份，上市交易份额为1.43亿份，基金合同期限为35年，发售价格为每份2.398元，募集资金总额为11.99亿元。

今日开盘后，博时津开产园REIT小幅走高，盘中最高见2.42元，涨幅为0.92%。

至此，我国已上市公募REITs数量达到43只。

在资产荒背景下，公募REITs的高分红、中低风险属性，也迎来了市场较高关注度。

作为另类高分红资产，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。

这只REIT有何魔力？

1天结束募集，投资者踊跃认购，博时津开产园REIT有何魔力？

近日，漫牛部落实地探访了博时津开产园REIT的底层资产——位于天津市滨海新区经济技术开发区的天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。

天河数字产业园是天津市数字经济的核心区域及天河超算所在地，拥有强大的算力资源和技术优势。园区作为天津滨海新区及经开区重点打造的数字经济聚集区，是集超级算力、信息技术、互联网信息、科技研发为主的重点科创园区。这个产业园也是重点央国企、知名外企的聚集地，滨海新区现代产业展示中心、超算天津中心、日本川崎机器人等都落户在天河数字产业园。

目前，天河数字产业园内落户企业约116户，出租率达到83%以上，上半年新入户12家，总签约7700平米，续签企业26家，总续签面积2万余平，续签率达到95%以上，园区与企业的黏性非常强。

大陆汽车厂房园区内聚集了世界领先的汽车动力总成研发、生产企业，周边吸引了一批整车企业，形成完整的汽车产业链。园区重点布局高端乘用车、新能源汽车、智能网联汽车等前沿领域，为天津汽车产业的转型升级提供了强有力的支持。

天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆介绍，大陆汽车厂房历经多次迭代，现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司。纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，具有较高领先优势，合作客户包括大众集团、法国PSA、日本丰田、理想、小鹏、长安、智己等。

前些天，纬湃电子最新研发的电动轴驱动系统第四代产品，也是目前全球领先的产品，零部件生产已经在天津工厂落户、试生产，预计最新的这一代的电轴驱动系统未来将在这个工厂生产。

大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为6.32万平方米，由门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物组成。2023年，大陆汽车厂房营业收入为3879.4万元，与2022年持平，全部为租金收入。

混装资产更具优势

相较于单一产业园模式，博时津开产园REIT的底层资产选择了天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型，或具有更好的抗周期能力与运营能力。

“厂房类的资产，天然具有较强的抗周期能力。我们相信有博时基金管理的导入，未来出租率仍有上升空间。如果出租率超过85%，将有利于二级市场分派率的提升。” 博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨介绍，厂房类资产比较稳定，租金增长率相对平稳；研发办公类资产可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同的经济属性，混在一起，比较符合投资者的预期。

因此，博时津开产园REIT将两项资产混装在一起，有利于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又可以从一定程度上追求提升未来租金的弹性。

此外，博时津开产园REIT由运营管理经验丰富的基金经理掌舵，将充分借鉴博时蛇口REIT的成熟运营经验，着力提升REIT的运作效率，与投资人共享两大产业园区的发展红利，力争创造更多价值回报。