探索房地产企业发展新样本
深圳大梅沙万科中心。王俊涛 摄
伴随着房地产业进入新的发展阶段，房地产业新发展模式逐步构建，衡量房地产企业的标准也重新定义——以增长论英雄的时代走到了尽头，未来房地产企业更需要由开发商向服务商转型，企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力，才是新时期的核心竞争力。
在行业深度调整期，房企如何积极转型实现高质量发展新模式？万科多年来坚持长期主义，以一如既往的稳健财务状况、不断提升的住宅产品力和经营服务赛道持续领跑，在行业经历剧变之时成功穿越了数个经济周期。万科的发展模式或可为上市房企迎接行业新阶段探索参考样本。
●柴亚娟
财务稳健，保持韧性发展
在“信心比黄金更宝贵”的市场环境下，万科克服重重挑战实现了稳健的业绩。根据2023年三季报显示，万科实现营业收入2903.1亿元，保持行业头部梯队；归属于上市公司股东的净利润136.2亿元。
在业绩表现稳健的同时，万科依然保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的安全韧性。截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，且今年1-9月在覆盖37个新获取项目的地价支出后依然保持为正。
“万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。”此前2023年中报业绩会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华就表示，“短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。”
2023年三季报显示，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。与此同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点。
以客户为中心，优化居住品质
牢守安全底线之余，如何更好地发展下去才是关键。房地产逐渐走向新的发展模式的同时，人民群众对住房品质的要求不断提升，产品力成为新时期房地产企业最关键的竞争力。
如何打造“好产品、好服务”正是近两年万科思考和实践的重点。
今年以来，万科强化产品线建设，持续推动产品系列化和标准化，并加快了成熟稳定产品模型的推广应用。以改善类住宅产品“拾系”为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，产品线建设的成功也支持了新项目的业绩实现，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%。
提升产品力还体现在持续优化交付过程，万科致力于交付更多客户更高品质的产品。截至2023年9月底，万科已交付住宅超16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”。与此同时，万科今年在全国360个项目举办了7267次工地开放行动，邀请7.1万余户准业主参与房屋查验和公共区域建设。从交付前到入住后，万科还持续开展丰富的线下社群活动，让社区更有温度。
经营服务业务实现REITs突破
房地产进入新时期，城市发展和客户需求的变化，使行业无法重复过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。万科早已布局多元化业务多年，建立了更综合的经营服务赛道布局，在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面建立了领先优势。
2023年前三季度，万科经营服务业务继续保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元。其中，万物云的住区空间服务荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”，商企空间服务新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂等优质项目；物流业务综合实力继续稳居行业第一梯队，实现营业收入29.8亿元，其中冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%.
长租业务继续在规模和效率上保持行业第一，实现营业收入25.3亿元，9月份实现累计权益净利润回正，共运营管理长租公寓22.9万间，出租率94.4%。在开业规模和收入实现稳定增长的同时，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。
商业业务方面，实现营业收入65.8亿元。更值得一提的是，近日中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。中金印力REIT的成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。
成绩单
◆万科连续14年经营性现金流为正，截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点
◆2023年前三季度，万科经营服务业务继续保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元
其中，万物云营上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%
物流业务实现营业收入29.8亿元
长租业务实现营业收入25.3亿元，出租率达到94.4%
商业业务方面实现营业收入65.8亿元，旗下中金印力消费REIT正式获批，基金合同期限为25年，准予基金的募集份额总额为10亿份
◆截至三季度末，万科实现了超过16.2万套住宅交付，其中在153批次的项目交付上，实现了交付即办证，并在全国超360个项目举行了7267次工地开放
一线案例
万科泊寓“港湾计划”
助新青年融入城市
“最好能拎包入住，在确定工作区域之后，再决定是否继续长租，这样更方便，也更安全。”今年刚刚毕业的小雨对记者说到，因为暂时还没有找到合适的工作，在哪里暂时落脚成了她迫切需要解决的事，她希望找到一间可以长短租结合的公寓。
不只是小雨，对于大多数学校要求6月离开校园的应届毕业生来说，没确定好工作和住处的同学，都迫切需要一个过渡居住的空间。针对这种情况，自2016年成立以来，万科泊寓每年推出“港湾计划”，面向全国范围的应届毕业生，除了通过毕业生折扣降低年轻人的租金压力，还提供了搬家补贴、免费换房、免责退房等一系列服务，提供一站式的毕业支持。
据悉，泊寓已推出七届“港湾计划”活动，覆盖全球1000余所海内外高校，超25万毕业生通过该项目获得租金减免，金额累计过亿元。泊寓总经理胡冬华介绍，泊寓已经在全国范围内创新了长短租结合业务模式，2023年前9月的短租服务已超过30万间。
此外，今年7月，万科泊寓还与深圳环境水务集团合作，打造深圳首个正式投入使用的“非居住用房改建为保障性租赁租房”，建设青年人才“住得近、住得起、住得好”的高品质租住社区。
公开数据显示，截至目前，万科泊寓已服务全国34个城市，开业项目超400个，在运营房源超过17万间。从青年公寓到中高端产品，规模及运营效率均位列集中式公寓行业第一，累计服务超75万名客户，满意度达95%。万科泊寓秉持让青年人住得起、住得好，助力城市发展保持长久的活力。