房地产不可阻挡的量价双跌。

学界的讨论从楼市的“使命感”，转向了“市场失灵”与“政策失灵”的讨论；从个人的感受说，学界这种把意识形态和立场的帽子放两边，在经济学深层次的逻辑一致性中剥笋，代表着中国经济学终于有了一个理性的开端。

什么是市场失灵？

这个概念的表述与“计划经济”、“全民所有制”一样，很容易产生望文生义的泛文字错误。

我们知道，“计划经济”并不等于“有计划的经济”，任何经济形态都是有计划的经济；原始的母系社会也是有计划的经济，要按母系制订分配计划，因为根本不知道老爸是谁。

微观计划的天花板是市场经济，而不是“计划经济”；我们知道，“全民所有制”是产权概念，不是分配概念，没有产权也没有分配权，“全民所有制”并不等于人人皆有产权，并不是马克思提出的“重建个人所有制”，即人人皆有的所有制，产权是国家的，而马克思认为实现共产主义的前提之一，就是国家消亡；同样，“市场失灵”也有类似的误区，不能望文生义。

市场失灵并不是亚当. 斯密的无形之手失灵了，是指市场对“外部性”的不可控。

那什么又是外部性？

比如空气污染，企业是不考虑这种问题的。

这就出现了市场的外部性，是市场与社会的冲突，企业在赚钱的同时给社会带来了损害；这种损害市场经济本身并没有驾驭的机制；所谓市场失灵，指的市场之外的经济结果不可控。当然也有正向的外部性，企业做了好事价格体系不必然会给你补偿，比如，办了一所养老院，这是好事，但不等于有利润。

市场失灵了怎么解决？

这就是越来越盛行的政府干预，或者说新权威主义的一种表现。问题是矛与盾总是形影不离，政府的干预也会出现“政策失灵”。

什么是政策失灵？

中国是仅次于小金的干预型经济，最具案例特征的是房地产。

我们说“政令滋章”，在房地产行业表现的淋漓尽致；从去年到今年，房地产的政令堆成了山，很多政令放在十年前都是史诗级的，但是并没有阻止量价齐跌的局面，当政策超越市场时，最终都会失灵。

那么，中国现在的问题是市场失灵？还是政策失灵？

学界争论的焦点还是林毅夫的“有为政府”与张维为的“有限政府”，前者是大政府、小市场，多少有点凯恩斯主义的味道；后者是小政府、大巿场，多少有点哈耶克自由主义的味道。

其实，市场失灵是伪命题，政策失灵才是真命题。

为什么说市场失灵是伪命题？

因为外部性最终会自主地转化为内部性，进入价格体系的调控，失灵是个相对概念，政策的推动是加速器，当然，方向要正确，做有益有加速。

对于外向性，科斯提供了一种分柝经济现象的一种逻辑上的一致性。

比如，对于房地产的干预来自土地财政，因为中国的土地是全民所有制，地方财政就成了土地资源的唯一提供者，拥有土地使用权的许可和定价权；按科斯的观点看中国楼市，不管是公用产品还是私人产品，既然以市场化的方式成为商品，政府的干预就打破了市场的逻辑一致性，土地出让应该完全让市场定价，而不是为了支持地方财政，人为地由地方财政定，拉高土地价格并大幅增加了房子开发的综合成本。

如果是让市场价格体系说了算，地价跌出高盛预判的40%都说少了，因为土地出让金占了房价的60%、这个冗赘的附加额有很大的下降空间；政府如果觉得吃亏，将自觉地减少土地供应，供求关系发生了根本的变化，回归市场，今天楼市的难局就不会发生。

所以，就房地产而言，不是市场失灵，是政策失灵了。