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6月3日，冠君产业信托欣然宣布，与一批主要的内地及国际金融机构成功签署50.5亿港元为期三年的无抵押贷款融资。

据冠君产业信托披露，此次再融资获得八家长期合作的银行鼎力支持。该贷款将用于债务再融资，息率为香港银行同业拆息加88点子。连同最近获得合共15.5亿港元的新贷款及其他已承诺的备用信贷额度，信托已取得足够的债务融资，以应付2024年及2025年所有债务的再融资需求。

信托管理人行政总裁侯迅女士表示，信托获得主要金融机构的坚实支持，成功为最大的未偿还贷款安排再融资，令其保持韧性。信托的资产负债比率维持22.8%的低水平，并将继续采取审慎而灵活的财务管理策略，以应对瞬息万变的市场环境，继续恪守稳健的财务状况及资本管理。

冠君产业信托获得50亿无抵押贷款融资

据了解，冠君产业信托是一家房地产投资信托基金，于 2006 年成立，同年5月24日于香港联交所上市。目前拥有花园道三号及朗豪坊两幢位于香港的地标性物业，并以合资股权形式拥有位于伦敦市中心的 66 Shoe Lane，总楼面面积约 300 万平方呎，让投资者可直接投资于优质甲级写字楼及零售物业。官网显示，冠君产业信托总资产已经由2006年年底的港币259亿增长至2020年12月31日超过港币710亿。

与此次这笔贷款类似，冠君产业信托在2023年同样签订了合计28.5亿元的信贷，为再融资做准备。

目前，冠君产业信托共有6笔海外债存续，总发行规模为119.1亿港元，此前有4笔到期的海外债已经按期兑付，今年将于10月7日到期一笔发行金额为2亿港元，票面利率为2.75%的海外债。

此外，1年左右的时间里还将有三笔海外债分别到期，总金额共计12.25亿港元。

而根据冠君产业信托披露的2023年年报可知，其拥有花园道三号及朗豪坊两幢香港物业，并以合资股权形式拥有位于伦敦市中心的66 Shoe Lane，总楼面面积约300万平方呎。

但2023年由于香港写字楼租赁活动持续低迷，期内可分配收入下跌13.6%至11.22亿港元，虽然朗豪坊商场销售大幅回升，但商场租金收益升幅不足以抵销写字楼物业组合续租租金下跌的影响，其整体的租金收入下跌2%至23.12亿港元，而物业净开支增加11.5%至3.66亿港元。

同时，冠君产业信托表示2023年其现金融资成本因平均香港银行同业拆息上升而增至5.90亿港元，2022年仅为4.18亿港元。

一方面，从披露的年报数据来看，冠君产业信托短期流动性压力仍存，通过近期与银团签署的三年无抵押贷款融资来偿还债务，可缓解流动性压力。

另一方面，基于目前整体香港写字楼需求下降及供应量增加，且截止至2023年12月31日，花园道三号写字楼租金由去年同期的每平方呎99.7港元下降至每平方呎91.7港元，预计未来中环甲级写字楼市场挑战仍存。

但在这种环境下，冠君产业信托还能获得50.5亿港元的无抵押贷款，也说明了银团对于冠君产业信托的财务、运营等情况保持看好。

这或许也与冠君产业信托旗下强劲增长的朗豪坊商场有关。据了解，2023年香港零售销售总额上升16.2%，朗豪坊商场的租户销售额亦大幅增加50.5%，主要受惠于全面通关后美容行业的强劲复苏。旅客涌入推动了商场人流于2023年稳步回升27%，相当于2019年约九成的水平。

图源：朗豪坊官网

而从租金收入的上涨情况来看，朗豪坊商场的现收租金由每平方呎157.1港元上涨为每平方呎185.3港元，升幅为28.2%；与此同时出租率由100%下降至98.6%，不过商场租金收益上涨13.9%至7.4亿港元。且随着零售销售回升，大多数租户已于年内重新缴交基本租金，且于2023年底，只缴交分成租金的租户比例回落至少于1%。

冠君产业信托旗下朗豪坊商场去年一年年收租7.4亿

冠君产业信托罗嘉瑞

从医学博士投身商界，坐拥三家上市公司

凭借优越的知名度，良好的财务及运营状况，资产雄厚的大企业往往能“轻易”拿到几十上百亿甚至上千亿的贷款，不仅仅利息低，甚至不需要提供抵押。

例如“小超人”李泽楷，有着父亲李嘉诚的“背书”，当年就曾经在香港拿过一次贷款。当时李泽楷一开口30家银行就送上了180亿美元的无抵押贷款。

2019年，香港娱乐大亨杨受成旗下英皇国际也与8家大型银行签署共计26亿港元5年期无抵押银团贷款协议。

2019年3月12日，英皇国际与八家银行签署26亿港元5年期无抵押银团贷款协议

据了解，除了此次这笔50亿港元新贷款融资，冠君产业信托于2021年6月8日也签署了其首个五年30亿港元无担保可持续发展的定期贷款和循环信贷。贷款所得款项将用于再融资及一般企业融资。贷款同样获8家银行支持，包括星展银行（可持续发展顾问）、中银香港、恒生、东亚、工银亚洲、华侨、花旗环球金融亚洲和大华银行。

罗嘉瑞

冠君产业信托背后的老板罗嘉瑞，1953年生于广东汕头，他的父亲是香港著名富商罗鹰石。

罗鹰石

在香港地产界，低调的罗氏家族手握千亿资产。已故的一代掌门人罗鹰石，和李嘉诚同属于潮汕人，祖籍广东普宁泗竹埔村人。1963年，罗鹰石创立鹰君集团，雄踞香港地产界一方。后其六个儿子创立了自己的商业帝国，尤其二代中的四人更是分掌鹰君集团、朗廷酒店、富豪酒店、世纪城市、百利保、四海国际、瑞安房地产、瑞安建业、新福港等大型地产集团。可以说，罗氏家族的酒店遍布世界各地。

罗嘉瑞是罗鹰石的第三子，原为一名内科及心脏专科医生。

1974年，罗嘉瑞拿到了医学博士，随后他去了密芝根大学受训，成为了一个内科跟心脏科专科医生，并且开始从事核心心脏素描研究。

1984年，鹰君陷入财政危机，罗嘉瑞接到父亲通知返港协助父亲重整家业。1985年3月，在罗嘉瑞的主持下鹰君公司成功重组。

随后罗嘉瑞在香港兴建了花旗银行广场跟朗豪坊，仅仅这两座核心物业，罗嘉瑞每年就能收到十几亿的租金。其中朗豪坊更是成为了香港旺角一带的地标。

在罗嘉瑞的努力下，罗家又重回十大富豪家族之列。罗嘉瑞又开始前往美国跟欧洲各地收购物业，1996年，罗嘉瑞收购了伦敦的朗廷酒店，成为了朗廷酒店集团的旗舰。罗嘉瑞借机开始追逐自己的豪华酒店梦。

20多年内，罗嘉瑞已经在全球建起了20家豪华酒店，并且在2013年让朗廷酒店集团在香港上市，让罗家的财富又一次暴涨。其中有一家朗廷酒店正是位于上海著名的地标上海新天地。上海新天地的开发者就是罗嘉瑞的弟弟罗康瑞。

目前，鹰君的资产总值达945亿港元（即121亿美元），是亚洲的大型房地产开发商之一，旗下的酒店包括20间以朗廷酒店及度假酒店或康得思酒店及度假酒店品牌命名的豪华酒店，遍布香港、伦敦、纽约、芝加哥、波士顿、洛杉矶、悉尼、墨尔本、奥克兰、上海、北京、深圳、广州、宁波、海口、厦门、合肥和长沙；多伦多切尔西酒店，及两间分别位于美国华盛顿特区和香港的逸东酒店。

除鹰君唯一的独立品牌逸东酒店以外，其他酒店全部由其全资控股子公司朗廷酒店国际（朗廷酒店集团）负责管理。

而罗嘉瑞目前手握鹰君（00041）、朗廷-SS(01270)、冠君产业信托(02778)三家上市公司。在《2024胡润全球富豪榜》上,罗嘉瑞以95亿人民币财富位列榜单第2573位。

来源：观点网、观点指数、家办新智点、百家号-林小明同学、担扑

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