无惧一手，海珠二手房上演“平行世界”
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
最近，网上流传了很多二手房业主呼吁抵制不良二手房中介恶意降价新闻。
先是有深圳福田南天一花园业委会发布的一则关于杜绝二手房中介降价的“温馨提示”.
后有广州万科欧泊的业主组建房价维护群，希望消灭“低价房源”。
不得不说，在当前的市场环境下，二手房业主确实有些进退两难。
POINT
01
克而瑞数据监测显示，今年3月，广州二手房成交9333套，成交均价29592元/㎡，同比下跌12%。
在区域分布上，数据显示，全市仅有海珠区、越秀区、花都三区同比跌幅小于10%。
以海珠区为例，面对3月百花齐放的新盘，片区二手房成交均价依旧能稳住阵脚，属实不易。毕竟与另外两个区相比，海珠区3月新房新增供应数量最多。
不仅如此，海珠区3月二手房成交套数还位列全市第二，仅次于番禺。
成交结构上，克而瑞数据监测显示，今年3月海珠区二手房热销单价段集中在3-4万/㎡，共成交394套，占比34%。
扒开时间轴发现，过去六年海珠区二手房成交占比最高的单价段同样为3-4万/㎡，平均每年成交占比保持在30%以上。
另一方面，随着近年来海珠区改善需求的不断走旺，海珠区改善新房的热销也带动了部分高总价段二手房的持续升温。
克而瑞数据监测显示，海珠区总价500万元以上的二手房2023年成交占比为20%，同比2018年提升15%；相反，总价500万以下的二手房的成交占比由2018年的94%降至2023年的80%。
POINT
02
话说回来，面对竞争激烈的市场，为何今年3月份海珠区二手房成交均价同比跌幅能稳定在10%以内呢？
一是价格合理，需求稳定。
近年来，海珠新房价格持续高企，动辄8万+/㎡的新房并不是每一个人都能负担得起， 3-4万/㎡的二手房自然成为了那些想要留在海珠区购房者的首选。
3-4万/㎡的成交单价一直稳坐近六年来海珠区二手房的成交主力，也从一定程度上说明了历年来海珠区二手房成交价格较为合理，与现阶段部分网红盘的成交价格大幅回调形成了鲜明的对比。
金碧花园第一金碧、晓港湾等，之所以能够成为成交榜单中的常客，就是因为“接地气”的价格。
也正因如此，海珠区二手房成交套数能每年保持在1万套以上，仅次于番禺，为全市第二高。
诚然，海珠价格低、成交好的楼盘，大多楼龄不短。
但毕竟位于中心区，与珠城通勤时间仅二十分钟左右，商业、教育、医疗等资源聚集，生活氛围浓厚，性价比依旧突出。
二是一二手差异明显，不存在直接竞争。
随着近年来海珠区“去刚需”的不断加深，克而瑞数据监测显示，今年3月海珠区 120㎡以下户型商品住宅成交61套，成交占比33%；相反，120㎡以上户型成交122套，成交占比67%。
二手房方面，数据显示，今年3月海珠区 120㎡以下户型二手房成交占比为90%，而120㎡以上户型二手房成交占比仅为10%。
在总价段上，克而瑞数据监测显示，今年3月海珠新房热销总价段在1000万元以上，共成交95套，成交占比达52%。
而二手房的热销总价段在200万元以下，成交占比达40%，相较之下，二者间的价差有5倍之多。
由此可见，海珠新房市场和二手房市场，面对的是两个不同的消费群体，不存在明显的竞争关系。
改善人群，往往关注新房，而刚需买不起新房，只能看二手房。
任你市场再怎么跌宕起伏，谁也抢不了谁的客群。
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