首次公开楼市秘笈：短期看政策、中期看经济、长期看人口
老杨提出一个新逻辑。
从宏观上看，房地产市场的分析框架：
短期看政策、中期看经济、长期看人口。
从中观上看，还得关注库存压力与房价泡沫（包括正泡沫与负泡沫）等更多指标。
上述理论，正是#易居50城房地产市场机会与风险监测系统#的底层逻辑。
近几天老杨忙着更新系统中3月份的数据信息与观点，顺手借三张图聊下这个事。
短期看政策
我们构建了一个房地产政策环境指数，分为国家层面和地方层面，每个城市皆有自己的政策环境指数。
2024年，房地产刺激这事，怎么搞？
凡事皆有规律，搞活房地产也一样。
从2021年9月底放松调控以来，两年多过去了，房地产市场仍未企稳。
这次救市的困难程度，要远大于2008年和2014年。
就国家层面和地方层面的政策走势来看：
2022年类似2014年，两个层面皆发力，地方层面可用的工具较多；
2023年，地方工具已少，使不出力了，应像2015年那样，由国家层面发力，可惜只有8月一小波，频率与力度都明显小于2015年。
那么今年呢，重点还应寄于国家层面！
而地方层面只剩一线和个别二线城市在限购限售限价等方面还有放松空间，其他绝大部分城市挤奶已挤不出了，放松公积金政策和财政补贴多次使用、已接近于极限……
中期看经济
经济基础决定楼市中期波动，也即未来三年左右走势，这是驱动购房需求的底层逻辑。
#易居50城房地产市场机会与风险监测系统# 中的经济环境指数，偏短中期，适合看未来一两年的市场需求驱动力。
每个城市经济环境指数，皆指代某个月份其处于自身经济周期波动过程中的强弱程度。
下图是一二线城市的经济环境指数，去年9月份的。最新的今年3月数据，仅供系统的付费用户使用。
去年9月，经济环境指数为正值的只有四城：海口、西宁、呼和浩特、北京。最弱的城市是福州、南昌、深圳。
值得关注是深圳，今年春节之后的楼市成交反弹，强于去年，这一点强于全国绝大部分城市。
但这次成交反弹能走多远、走到什么高度，取决于市场需求的能量大小，而经济环境是重要影响因素。
不幸的是，今年3月的最新数据表明，深圳经济环境指数相比去年9月，并没有改善！
所以么，还是不要过度乐观为慎。
长期看人口
人口流速，是衡量一个城市活力和楼市潜在需求的核心指标。
我们系统中包含有人口指数，50个城市，每个城市都有自己的人口指数。
过去多年，广州一线城市的地位，越来越接近于被杭州取代，人口面亦然。
这里仅看下广州与杭州的人口增速（构建人口指数的原材料）。
广州VS杭州，城市地位的殊死比拼！
从常住人口增速来看，2018年是个分水岭：
之前，广州人口增速力压杭州；
从此之后，杭州翻身，广州低眉。
而从楼市景气度来看，2018年以来，杭州明显高于广州！
2022年，疫情防控影响，广州近几十年来首次出现人口流出；
2023年，人口实现恢复性增长，但增速只有0.50%，仍明显低于杭州的1.2%！
再这么持续下去，杭州真的要取代广州，晋升一线了……
执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 杨红旭
来源：易居研究院
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文章来源:易居研究院