原标题：直击西咸楼市：空港，你学不会！

地产房剑直击西咸楼市系列稿件，已经推送了两篇。

分别为：《沣东，机会已到》、《秦汉新城：大量纯新盘排队入场！》。

今天，我们把目光聚焦到空港新城。

实际上，在前几天，地产房剑撰写的地建嘉信收购苏宁空港项目相关稿件中，已经提到了空港市场的一些信息。（详见文章《收购苏宁项目！地建嘉信落子空港！》）

这一次，我们更完整与系统的，关注一下空港新城以及楼市。

01

在西安、陕西，空港新城是特殊的存在。

因为，这里是依托于中国八大航空枢纽之一的西安咸阳国际机场而发展。

2023上半年全球民航航班运行报告显示：2023年上半年西安咸阳国际机场出港航班量72676班次，排在全球第39名，位列中国上榜机场第8位。

在旅客吞吐量、货运吞吐量方面，西安咸阳国际机场也是位居全国前十。

空港新城，就是要将西安咸阳国际机场的交通枢纽作用，转化为经济发展、城市发展。

从经济发展的角度来讲，空港新城所重点发展的临空先进制造业、航空枢纽保障业、临空高端服务业三大主导产业，这是西安、陕西任何一个区域都无法复制与模仿的。

目前的空港新城，已经吸引了众多的航空企业区域总部、生物制药企业、快递物流基地等企业落户。

同时，随着会展生活服务区板块、T5站前商务区等建设，空港新城也将成为企业总部聚集区。

说到这里，很多人可能很难理解：为什么很多企业要把总部放到空港？

实际上，对于一些大型企业来讲，业务是覆盖全国甚至全球的，因此交通因素就非常重要。在前几年，上海虹桥商务区就聚集了一大批地产企业的总部，就是很好的例子。

一系列企业的逐步落户，给空港新城带来众多的就业机会，会吸引更多的工作在这里。

从城市发展的角度来讲，不管是机场还是高铁站，虽然客流量非常大，但重点是要留住人，否则只能是交通枢纽作用。

留住人，一方面要靠产业，一方面要靠配套。

产业方面，前文已经提到。配套方面，空港新城的兑现速度也是非常快的。

与其他几个新城在城市发展中是有多个板块同时在开发建设不同的是，空港新城的城市建设主要集中在机场东南部的会展生活服务板块。

之所以将生活服务区规划在这里，有一个重要的原因是这个板块不在航道上，不存在飞机起降噪音等方面的影响。这一点，经常坐飞机的朋友应该有感受，大家经常飞回西安要么是从机场以西飞回，要么是从机场东部飞回。

将城市发展聚集在这一个点上，有一个好处是可以聚集资源集中打造这个板块，兑现速度会更快一些。

因此我们可以看到，这个板块的地铁（14号线）、教育（西安交通大学附属中学空港实验学校、空港第一学校、幸福里小学、幸福里第二小学）、公园（空港新城城市中心公园）、医疗（空港医院在建），以及西安国际少儿美术馆、西安临空会展中心等均已经兑现，一座新城已经轮廓初显。

02

提到城市发展，就绕不开楼市。

从空港新城的地产开发来看，与其他板块也有不同之处。

在这个板块内，基本都采用产业配套住宅用地出让的模式，真正的纯住宅用地拍卖少之又少。

例如：绿地在这里建会展中心等配套，拿到了住宅用地；东航在这里建区域总部基地，配套了住宅用地；苏宁在这里建苏宁广场，拿到了配套住宅用地；陕建在这里要落户陕建三建集团总部，拿到了住宅用地……

这个板块，真正意义上的溢价拍地，只有三次。

• 一次是2019年3月份，金地溢价率40%拿地100.73亩，地价372.21万元/亩、楼面地价2791.6元/㎡，也就是后来开发的金地格林云上。
• 一次是2020年8月份，悦达地产溢价率102%拿地99亩，地价914万元/亩、楼面地价6854元/㎡，这块地也就是目前在售的悦达电建玖玺台。
• 一次是2020年12月份，龙湖溢价率0.89%拿地77.3亩（住宅51亩、商服26亩），地价509万元/亩、楼面地价3204元/㎡，这块地也就是后来开发的龙湖天璞。

其中，悦达的地块是截止目前空港新城楼面地价“地王”！已经保持了3年多时间。

空港新城已经聚齐了绿地、绿城、龙湖、金地、中粮、悦达、东航、陕建等房企。

在过去几年时间里，西咸新区楼市降温的情况下，空港新城的楼市也有所降温，但这种降温并没有导致房价价格战。这主要是由于整个区域的住宅供应量相对来说比较少，竞争没那么的激烈。

溢价在空港拿地的房企中，金地、龙湖拿地后快速入市、快速销售，相对来说还好一点。悦达拿了高价地后，后来拉上了电建合作，但项目直到2022年才入市，这个时候市场已经大幅降温。

目前，空港新城的毛坯高层售价基本在1.3万元/㎡左右，价格相对来说还比较稳，没有出现踩踏行情，只不过去化要慢一些。

03

地建嘉信接手苏宁的项目，我绝对对于空港新城的楼市来说，是一个利好。

一方面，这个停滞了2年多的项目，终于盘活了，对于提升市场信心，比较重要，有房企愿意接手说明房企对空港价值的认可。

另一方面，空港新城目前虽然在售住宅项目也有几个，但各项目实际上在市场上的声音非常少，这导致这个板块楼市的热度比较低、市场关注度比较低。地建嘉信接手苏宁的项目后，凭借这一事件会使得大家的目光再次聚焦空港。

还有一点比较重要，目前的空港新城地铁、学校、公园、医院都已经兑现，但唯独缺少的就是大型商业，之前大家期待苏宁广场，后来搁置后大家又看不到希望。此次地建嘉信接手苏宁空港项目，据传是住宅、商业一块收购了。

而嘉信团队，是老西安万科团队，曾经打造出了曲江创意谷，这也让我们对空港的这个商业项目充满了期待。

实际上，这个板块未来不缺常住人口。空港新城幸福里，这是西咸新区境内最大的回迁安置社区，规划总占地1000余亩，未来人口容量约5-7万人，已经交付的几期入住率非常高。再加上其它已经交付、在建的小区，预计这个板块未来常住人口会在15万左右，确实也需要一个大型商业。

2024年，我们期待以地建嘉信臻城亮相为契机，空港新城的置业价值，能够重新被发现！

目前，置业空港新城，可以重点关注：地建嘉信臻城（待售），陕建云澜府（97/119㎡小高均价1.28万元/㎡，143㎡洋房均价1.4万元/㎡），绿城锦庐（110/132㎡小高均价1.3万元/㎡），悦达电建玖玺台（132㎡小高1.32万元/㎡）……