收入增长却亏损！五矿地产发生了什么丨财报观察
于帅卿/发自北京
五矿地产交出一份不算漂亮的年度成绩。
3月21日，五矿地产有限公司（以下简称“五矿地产”，股票代码00230.HK）发布2023年度业绩公告。公告显示，2023年实现综合收入126.31亿港元，按年上升25.5%；毛利率17.2%，按年上升6.7个百分点。
五矿地产综合收入虽有所增长，但净利润却出现连续亏损。2023年，五矿地产净亏损和归属本公司股权持有人之应占亏损分别收窄61.3%和25.4%至5.26亿港元和10.16亿港元。
对于年内亏损，五矿地产表示，主要归因于房地产市场疲弱，本集团为房地产发展项目作出存货减值拨备，以及融资成本上升和利息资本化比率下降导致财务成本不断增加。
2023年，中国房地产市场热度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，五矿地产表示，坚持稳健的经营策略，以确保安全健康发展为前提，持续强化业务的经营和管理水平。
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净亏损5.26亿港元
2023年，尽管政府陆续颁布更多宽松政策，但购房者对置业的信心仍然不足，楼市仍未完全回暖。中国房地产销售市场呈现前高后低的格局，整体复生动能不足。
受大环境影响，2023年，五矿地产连同其附属公司、合营公司及联营公司2023年度合约销售额113亿元，同比下降15%；合约销售总楼面面积55.5万平方米，同比下降0.9%。其合约销售额主要源自一线及核心二线城市的房地产发展项目。
在五矿地产的收入结构当中，收入主要来自房地产发展、专业建筑及物业投资三个业务。其中，房地产发展业务是其主要收入来源。
财报显示，2023年，房地产发展业务收入123.08亿港元，同比上升24.6%，占综合收入的97.4%。由于珠三角地区部份房地产发展项目于2023年进行交付结转，带动房地产发展业务收入按年上升。房地产发展业务的毛利率按年上升5.6个百分点至17.5%，主要是年内结转源自珠三角地区毛利率较高的房地产发展项目占比较多所致。
专业建筑业务收入2.72亿港元，同比上升83.8%，占综合收入的2.2%，其收入在复常后显著上升，主要是在建项目在积极赶工下使完工量增加所致。
物业投资业务收入0.51亿港元，同比上升21.4%，占综合收入的0.4%，其收入主要来自香港的两幢商业大厦。五矿地产把握好2023年中港通关的利好消息，成功租出大部份空置单位，致使租金收入增加。物业投资业务毛利率按年下跌1.4%至65.5%， 主要是年内营运成本因大厦保养维修工程而有所增加所致。
另外，五矿地产整体毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，主要由于年内房地产发展业务结转的产品毛利率较去年同期高。
土地是房地产行业最重要的生产资料，为未来的业绩增长奠定基础。从五矿地产的土地储备来看，2023年，共可开发的总楼面面积（土地储备）为6667000平方米。其中，五矿地产在环渤海地区土地储存2178000平方米，占比32.7%；华中地区和珠三角地区土地储备占比也分别达到22.1%和21.3%。
分城市能级来看，2023年五矿地产的土储分布主要以二三线为主，占比合计超七成。
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偿债压力提升
近两年，地产行业融资受阻，房企现金流吃紧，无论是头部房企还是中小房企，纷纷勒紧裤腰带过日子。
具体到五矿地产，2023年，境外融资方面，分别签订一项9.7亿港元3年期俱乐部贷款协议和10亿元1年期循环贷款协议，贷款款项用作再融资及补充营运资金。境内融资方面，向国内专业投资者非公开发行12亿元债券。
另外，截至报告期末，五矿地产借款总额为233.17亿港元（2022年为243.09亿港元），当中主要包括银行借款及债券；合约负债57.07亿港元，下降50%，主要是年内结转收入较新增合同销售回款多所致。
对于借款总额按年减少，五矿地产表示，主要是由于年内偿还开发贷款、企业贷款及来自房地產项目的非控股股东之贷款所致。
从负债结构来看，短债占据较大比例，其中，一年内到期的借款为152.23亿港元，第二年到期的借款为20.77亿港元，第三年至第五年到期的借款为60.17亿港元，占比分别为65.3%、8.9%及25.8%。
2023年，五矿集团拥有现金及银行存款34.11亿港元，相比2022年减少了42.9亿港元。资产总额535.75亿港元，下降20.5%；净资产143.48亿港元，下降14.7%；资产负债率73.2%，下降1.9%；剔除合约负债及递延收入的资产负债率69.9%，增长0.01%；净负债率为138%，增长43.5%。
总体来看，五矿地产偿债压力有所提升。
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
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