房地产杜昊旻|房地产行业点评
创始人
2024-01-28 19:05:13
0

原标题:房地产杜昊旻|房地产行业点评

事件

2023 年 12 月 14 日,北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导,结合本地房地产市场的实际情况,先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。

本次京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率,且北京延长了个人住房贷款年限,有利于更好地满足刚性和改善性住房需求。

点评

当前京沪楼市亦表现承压,亟待宽松政策支持。销售承压:截至 12 月 13 日,今年北京新房累计成交面积 1095.5万方,同比+1.9%;上海新房累计成交面积 1774.2 万方,同比+3.8%,尽管累计同比正增长,但 5、6 月以来高频数据持续承压,同比增幅逐渐收窄。价格下跌:4-10 月期间上海二手房价有 6 个月环比下跌,北京二手房价有 4 个月环比下跌。此外,同为一线城市的广州、深圳已在 9-11 月期间出台一系列支持政策,例如广州解除外围限购、深圳放宽普宅标准、降低首二套房的首付比例及房贷利率等,具有信号意义。因此之前尚未落地宽松政策的北京、上海出台需求端支持政策正当其时。正如我们在今年 6 月以来外发的多篇报告中多次强调的(例如《深圳释放一线放松信号,金融支持地产再迎利好》等),一线城市有望在放松普宅认定标准、降低一二套房首付比例等方面进行松绑。

新政出台有望促进成交,助力房价企稳,稳定市场预期。本次新政:①在降首付比例方面,京沪的首付比例均不再与普宅认定相挂钩,京沪首套房的首付比例有此前的 35%-40%统一降至 30%,二套房的首付比例降至核心区 50%、外围 40%。②在降房贷利率方面,基于 11 月五年期以上 LPR 为 4.2%,北京首套利率由原来 4.75%降至 4.2%-4.3%,二套利率由原来 5.25%降至 4.75%-4.8%;上海首套利率由原来 4.55%降至 4.1%,二套利率由原来 5.25%降至 4.4%-4.5%。

③在放宽普宅标准方面,京沪单套建筑面积限制上升至 144 平及以下(原为 140 平及以下),且上海取消价格标准,北京大幅提高各环线的单价标准并取消总价限制。④在延长房贷年限方面,北京个人最长住房贷款年限由此前的 25年增加至 30 年。本次京沪新政能够有效地降低居民购买首二套住房的资金门槛、房贷支出及税费负担,有利于更好地满足刚性和改善性住房需求,在当前楼市较为低迷的环境下,助力提升成交活跃度及信心。如果后续成交能够持续改善,将有利于房价的企稳修复。而北上作为全国楼市风向标,如果后续房价企稳,将对稳定全国房价的预期有一定的正向作用。

一线城市的保障房体系或有配套完善措施落地,建设有望提速。当前中国房地产“保障房+商品房”双轨制的新发展模式已基本确立,在对于商品住宅逐步放松限制的同时,预计保障房体系的筹措来源、资金支持等将逐步完善,体系内共有产权房、公租房、保障性租赁住房等的标准(品质、价格、申请门槛等)也将进一步确立,保障房建设进度有望加速。2023 年 12 月 7 日上海市房管局表示,全市已推出保障性租赁住房用地 222 幅,计划供应量 25.4 万套房源,总投资 2834 亿元。截至目前,开工 188 个项目,涉及 21.3 万套房源,目前全市投运的保租房出租率平均达到 74%。

投资建议

继广深先行放松后,京沪出台需求端支持政策,当前四大一线城市宽松政策均已落地,若后续成交热度上升将助力房价企稳,改善市场的观望情绪,对于房企的销售去化有边际改善效应。在限制性政策逐步放松的同时,保障房的配套措施或将落地,建设有望提速,进而加速行业 K 型分化。重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企,如建发国际集团、越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口等。

风险提示

政策落地进度不及预期;宽松政策对市场提振不佳;多家房企出现债务违约。

相关内容

热门资讯

A股有色金属板块冲高 每经AI快讯,有色金属板块冲高,中色股份、豫光金铅涨逾6%,西部材料、洛阳钼业、湖南黄金等涨幅居前。...
小红书矩阵号申请攻略:详细步骤... 小红书矩阵号申请全攻略 作为国内知名生活方式分享平台,小红书已成为品牌和个人扩大影响力的关键渠道。想...
原创 2... 2024年,全国各大城市的GDP榜单犹如一幅波澜壮阔的经济画卷,缓缓展开在世人面前,其中温州的异军突...
字节跳动 - 张一鸣的创业故事 张一鸣,一个80后的“技术宅”,在中国互联网行业中赫赫有名,作为字节跳动的创始人,他带领公司从一款新...
原创 银... 2025年银行迎来了新的一项变革,瞬间感觉到温暖了许多! 针对60岁及以上的老人提供了贴心的服务! ...
为什么许多小微企业选择助贷平台... 在现代社会,越来越多的个人和企业面临资金周转的问题,尤其是当银行贷款因信用记录不佳、缺乏担保或其它原...
贷款到账后,结果以“不是本人意... 明明都签了居间合同,贷款也帮客户拿到了,到收贷款中介费时,客户却以“《贷款居间合同》不是本人签署、协...
小红书账号如何更改领域?详细步... 如何调整小红书账号领域方向 在小红书运营过程中,许多创作者会遇到内容方向与个人定位不符的情况,及时调...
突发,美国要掐死中国28nm以... 美国搬出了《1974年贸易法》的 “301条款” (贸易战的经典工具),指控中国通过“非市场手段”主...