融资回暖但仍处低位！前11月房企债券融资额超6200亿元
11月以来，关于房企融资的利好政策频传。从“三个不低于”，到“50家房企白名单”，再到最近密集的银行、房企座谈会等，支持优质民企发债融资在持续落地。
然而在融资端和销售端的双重困境下，中指研究院监测数据显示，房地产债券融资总额在11月份出现明显回暖，但同比仍在低位区间。
房企债券融资降幅收窄
中指研究院监测数据显示，11月房企债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。2023年1-11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。
从融资结构来看，11月房地产行业信用债融资311.5亿元，同比大幅增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。2023年1-11月，房地产行业信用债融资3959.5亿元，同比下降6.8%；海外债发行183.8亿元，同比增长4.4%；ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%。
从具体房企来看，11月美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升，但仍为近一年来低位。2023年前11月，民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8个百分点，保持低位水平；发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业；民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。
中指研究院认为，当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。
仍面临双重困境
与此同时，行业出清仍在继续。
11月底，受行业深度调整、企业销售复苏缓慢的影响，宝龙地产宣布公司无法支付境外债，流动资金紧张状况日益严峻。根据公告，宝龙地产2025年4月到期的1591.625万美元票据利息应付日期在今年10月30日，宽限期为30天。但截至11月29日，宝龙地产仍然无法支付，构成实质违约。
市场层面，2021年宝龙地产合约销售额同比上一年增长35.9%至848.1亿元；2022年合约销售额将至346.87亿元；2023年1-11月合约销售额将至264.2亿元（数据来源中指研究院）。
整体面上，众多房企仍面临销售端的困境。中指研究院数据显示，2023年1-11月，TOP100房企销售总额为5.7万亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。
从企业表现来看，据克而瑞研究中心统计，2023年11月，近六成百强房企单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降。具体来看，11月份有25家百强房企业绩环比降幅大于30%，33家的环比降幅在0-30%之间。
克而瑞研究中心指出，整体来看，当前楼市复苏动能不足，企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍保持低迷。年末企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化，百强房企全年业绩降幅预计将在15%左右。
在销售端现金流受到影响的情况下，融资段“输血”非常重要。10月底，中央金融工作会议释放了积极信号，明确强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。随后央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，落实中央金融工作会议精神和部署，从信贷、债券、股权三个方面落实支持房企融资政策，特别是当前融资更为困难的民营房企。
市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
近日，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，“三个不低于”政策落地预期升温。如果“三个不低于”政策能够真正落地，将很大程度改善当前民营房企融资难现状，有助于防止房地产风险蔓延，促进行业健康发展。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲