观点网 7月9日，上海开启取消土拍限价后的首场土地集中出让，重现了许久未见的市场活力。

最终，批次内4宗地块全部成功出让，成交总面积15.29万平方米，成交总额91.33亿元。其中，杨浦区内2宗地块均以高溢价成交，而宝山、奉贤区各1宗地块则以底价成交。

具体来看，宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元内地块由招商蛇口&中旅投资以起始价31.12亿元摘得，楼面价22252元/平方米；奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块由奉发集团底价15.88亿拿下，楼面价17000元/平方米。

另外，上海保利建锦城市发展有限公司（保利）以溢价21.18%、成交价22.03亿元再次落子杨浦平凉社区；北京城建投资发展股份有限公司&杭州燚乐实业投资有限公司（北京城建&越秀）则以溢价17.12%、成交价22.3亿元摘下杨浦另一宗宅地。

四宗宅地，来自广州的保利、越秀，来自北京的城建发展，以及来自深圳的招商蛇口，成为了拿地主力。

早前，上海在6月7日发布的出让公告中就提到：“自该批次起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。”

这意味着，上海地市时隔3年回归“价高者得”的市场逻辑，旨在激活市场情绪，也深入检验房企实力。

从上述成交结果来看，这一“把市场交还给市场”的方案的确有所奏效。

保利“备好方案”拿地

7月9日上午，批次内首拍地块为本场最为热门的杨浦区平凉社区02H1-01地块，共计9家开发商参与竞拍，包括华润、中海、保利、招商、绿城、上海城投、厦门建发、象屿&天安以及北京城建&越秀。

历经60轮竞价，保利以22.03亿元拔得头筹，溢价率21.18%，超过取消限价前的溢价限制。

该地块为何具有如此大的吸引力？先来分析一下地块的基本信息。

据介绍，该宗地是本批次唯一位于主城片区地块，处于杨浦滨江中央活动区红线范围内。地块东临外滩沿线，距离黄浦江500米、陆家嘴3公里，出让面积13833.5平方米，容积率1.8。根据出让要求，地块大概率用于建造稀缺的低密洋房产品。

综合来看，“CAZ+滨江500米+低密”的配置，使该地块具备了众多市区红盘的基本地理优势，超高热度早已在预料之内。

另外，地块附近的新盘有保利琅誉、中建壹品·浦江之星，二者楼盘均价分别为11.7万/平方米和10.99万/平方米。

今年5月21日，中建壹品·浦江之星开盘销售认筹率超过120%，当日去化达9成。可观的售价与去化率给予众多房企积极的市场预期，也更有冲劲加注该地块。

在这块地的后半场拍卖，上海城投与保利连番竞价，最终由保利以成交楼板价8.85万元/平方米刷新了杨浦区楼板价纪录。

资料显示，此前2020年7月，金隅以8.58万元/平方米楼板价拿下杨浦区江浦社区R-09地块，创造了彼时的楼板价纪录。

值得一提的是，地块开拍前保利就提前开展招标设计。根据招标文件，项目地上计容面积为24900.3平方米，建造高度24米，工程总投资32亿元，投标截止时间为7月17日。由此看来，本次拿地任务对保利深耕杨浦的重要性不言而喻。

观点新媒体查阅到，目前保利在板块内有正在建设中的项目，该地块直线距离900米正是今年4月份保利发展联手杨浦国资委拿下的平凉街道45街坊，包含洋房和风貌别墅。

另据统计，除了上海城投打造的高阳新里，该板块2023年成交的3宗地块中2宗有保利的身影，其中1宗打造为上述的保利琅誉，另1宗是保利与华丽家族联合拿下的平凉街道71街坊东地块，楼面价70002元/平方米，联动价11.7万元/平方米，仅离本案一公里。

有业内人士分析，保利本次土拍拿下平凉社区地块，将进一步拓展集团在该区域版图，对于项目未来销售流转亦更具优势。

由此看来，保利近几年已在上海杨浦形成规模性盘踞，自有一定的战略优势与拿地实力，这或许也是提前谋划且志在必得的重要原因。

北京城建&越秀“一拍即合”

即便拿地竞况激烈，杨浦依旧吸引着“新手”入局。

本批次的另一场高溢价拍卖也是在杨浦，有中海、保利、北京城建&越秀、象屿4家竞买人参与竞拍。

经79轮竞价，由北京城建&越秀以22.3亿元斩获，溢价率17.12%，楼面价为70272元/平方米。

该地块为杨浦区长白社区H2-17地块，位于内中环区域，出让面积13798.77平方米，建筑面积31737.17平方米，宗地用途住宅，容积率2.3。

据介绍，地块所处的黄兴板块是杨浦区内较为成熟的居住区域，有黄兴公园、杨浦公园等“城市绿肺”，整体宜居性较高。另外，板块内的上一次出让还要追溯到2013年拿地的建发公园首府，因此本次出让的地块相对而言也十分稀缺。

从周边楼盘情况看，地块南侧2021年由杨浦城投拿地开发的悦尚海项目已经售罄，均价为10.8万/平方米，彼时成交楼板价为64040元/平方米。

此外，地块与前面提到的中建壹品·浦江之星也仅有1.5公里距离。

北京城建&越秀的此番发力，不仅出于地块本身，也出于二者共同拥有“入局上海、布局杨浦”的考量。

观点新媒体此前报道，在今年5月28日进行的上海第二轮土拍中，北京城建首次入沪就展露极大的积极性，同时参与3宗地块的报名，并成功以低溢价3.1%、成交价4.98亿元拿下长海街道337街坊地块，取得开门红。

据业内人士透露，北京城建正加速推进上海分公司的筹备工作，致力于构建一支精锐的专业团队，以长海项目作为在沪开篇之作。

越秀地产方面，此前同北京城建一样，先后进军上海核心区域的核心板块。今年3月份，越秀地产以溢价9.58%、成交价7.5亿元摇中杨浦长海社区地块。目前，项目已投入建设，预计今年三季度开放接待，规划内仅130套房，联动价9.2万/平方米。

本次北京城建与越秀地产选择以联合体形式参加，在拿地目标上“一拍即合”，不仅能够分担二者的资金压力，也得以合力取胜，成功分得一杯羹。

不过，本场土拍以2宗高溢价、2宗底价成交的结果收尾，凸显了土拍市场冷热分明的形态。

日前，上海公布了第四批次土拍名单，共涉及5幅纯宅地地块，分别位于浦东新区、徐汇区、虹口区、青浦区、奉贤区，总出让面积11.56公顷，预计在8月中旬入市。

在“沪九条”正式实施、取消溢价率10%封顶原则后，上海首场土拍使地市信心得到一定提振，但这一表现能否持续以及能否带动整体市场回暖，还有待时间的考验。