21世纪经济报道记者张敏 北京报道 6月26日，北京市多部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，将首套房最低首付比例下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%，同时推出下调个人住房贷款利率下限、支持多子女家庭改善性住房需求等相关措施。这也意味着“517新政”在北京正式落地。

政策落地的前两天正值工作日，市场反应平淡为惯常现象。相比之下，首个周末（6月29日、6月30日）的市场表现，则提供了较好的观察视角。

21世纪经济报道记者调研发现，新政后的首个周末，北京新房和二手房交易均有上涨。其中，在房企冲击半年业绩的助力下，新房交易涨幅较为明显。

但市场同样出现了冷热不均的分化局面，在多数区域预期改善、交易升温的同时，部分区域和项目仍然反应平淡。

近几个月来，北京出台了多项楼市调控措施。分析人士指出，这些措施正在对预期产生潜移默化的影响，并逐渐改变买卖双方的博弈态势。在短期的市场积极反应后，其叠加效果有望进一步显现。

6月二手房交易同比上涨29.12%

6月30日上午，21世纪经济报道记者在北京南五环外旧宫区域的一个新房项目售楼处发现，沙盘处和洽谈区都有不少购房者。一位置业顾问表示，这些购房者大都是在6月26日政策调整后预约前来看房的，也有少数购房者没有预约就直接来看房。

他表示，前来看房的人多数是已经备案的老客户，他们很早就关注了该项目，但由于当时北京尚未出台落地政策，而一度处于观望状态。新政落地后，这部分购房者的预期更加明朗，于是有了进一步的动作。

他还表示，新政后的这个周末，该项目的销售情况相当于新政前的2倍以上。其中，总价在300万到500万的小户型较为热销，因为“贷款少，压力小”。

据了解，除政策影响外，开发商为冲击年中业绩，普遍加大了供应规模，并推出价格折让措施，这也成为吸引购房者的原因。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，新政后首个周末，北京新房市场明显升温。从合硕机构代理的项目来看，周末成交量为前一个周末的三倍左右。

她表示，就北京市场整体而言，改善性需求仍是主体。单价5-6万的刚改项目，以及单价8万上下的品质改善项目，较受市场欢迎。但也有部分区域的刚需占比较大。

但并不是所有的区域和项目都能享受到政策的红利。郭毅表示，上个周末，在合硕的渠道中，也有部分项目零成交。

她表示，近年来，北京新房市场的分化愈加明显。拥有地铁、学校等资源加持，且品质较好的项目，通常更受市场欢迎。缺乏亮点的项目，则很难再像以往那样受益于大势。

上个周末，北京二手房市场同样表现出“总体升温、区域分化”的情况。

多家机构统计显示，“517新政”后，北京的二手房交易规模明显升温，周末（除端午假期）的日均成交在800到1000套。而上个周末，北京二手房日均成交量升至1000到1200套的区间，涨幅约在两成。

虽然二手房交易的升温幅度不及新房，但胜在稳定。今年以来，北京二手房交易规模波动不大，二季度更是逐月回温。6月，北京二手房网签量为14987套，环比上涨11.99%，同比上涨29.12%。

在北五环外的立水桥区域，一位张姓经纪人表示，上个周末，预约看房的人几乎排满，“店里没有闲着的同事”。

他表示，6月26日政策出台当晚，就有客户咨询，周末则迎来了大批看房客户，部分观望时间较长的客户在周末签约。

但在东南三环的潘家园区域，有经纪机构负责人表示，与最近几个周末相比，上周末的看房和成交情况并无明显变化。他表示，可能是因为客户觉得政策还有松绑空间，选择继续观望，而且客户“越发挑剔”。

供需博弈发生变化

除了交易升温外，新政还给北京楼市带来一些潜移默化的影响。

根据新政，北京首套房最低首付比例降至20%，其中五环内为25%，二套房最低首付比例则分别降至30%、35%。北京户籍二孩及以上的多子女家庭购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

据21世纪经济报道记者了解，虽然首付门槛大幅下降，但在上周末，只有少部分首套房购房者严格按照20%的比例支付首付。购房者更倾向于多付一些首付，从而减轻月供压力。

“大家还是想少背一点房贷。”某大型房企营销负责人向21世纪经济报道记者表示，虽然贷款利率也有下调，但购房者仍然希望尽量减轻还款压力。

而对于改善型购房者来说，支付能力并不是太大的问题。郭毅表示，二套房首付比例下降后，很多置换型购房者更有能力负担。影响他们决策的因素，是信心和预期。

因此，虽然新政对北京五环内和五环外设置了不同的门槛，但从周末的市场表现来看，这两个区域并没有太明显的差别。

当然，价格仍然是影响购房者决策的重要因素。

据悉，当前北京的新房价格普遍为指导价的8折到9折，一些项目会针对部分房源推出额外的折扣措施，并打出“最低价”的噱头。多位房企营销人士指出，在当下的北京市场，即使项目品质和配置较为优质，若没有价格优惠，仍然会遇到销售困境。

但上述从业者普遍认为，在完成半年业绩冲刺，并“消化”完此轮政策红利后，部分项目有可能收回价格折扣措施，并谋求利润。因为按照当前的项目定价和销售周期，很多项目在上半年的利润已十分微薄。

在二手房市场，价格对交易的影响更加明显。多位经纪人向21世纪经济报道记者表示，对于小户型的刚需盘来说，除非有明显的价格优势，否则很难出手。但近两个月，坚持报价的业主越来越多，大幅降价的情况有所减少。

受访者普遍认为，北京楼市供需双方的博弈态势正在发生变化，这也反映出政策叠加作用下，市场预期有所好转、信心正在恢复。

而在收获了短期的市场积极反响后，此轮政策能发挥多少作用，还需进一步观察。

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